11月19日，佛山市住房和城乡建设局等八部门印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出加大存量土地“收调供”力度、促进商服用地转型利用、加大住房公积金贷款购房支持力度等12项具体措施。

11月21日，官方解读正式发布，通过深入阐释政策背景与条款内容，清晰传递政策信号，促进各项措施精准落地，切实增强政策实效与公众获得感。

解读如下：

一、加大存量土地“收调供”力度。鼓励通过依法协商收回（收购）、协议置换等措施或使用专项债券回收闲置存量土地，回收后的土地可按照城市发展需要优化调整规划用途后重新供应。

解读：当前房地产市场持续调整，部分房地产企业因销售回款慢、融资困难等原因，土地开发放缓，城市土地资源没有被有效利用，继而导致资源错配，供需失衡。针对我市存量土地规模大，提出通过“收调供”机制，优化土地空间布局，提升利用效率。“收调供”机制，就是政府统一收储存量闲置土地（商办、住宅用地），再根据区域规划及区域供求关系调整原定规划指标或条件，纳入整体土储，在严控增量的要求下保障用地供应，优化国有土地使用权出让。一方面，政府回收土地为企业提供现金流，减轻企业资金成本压力。另一方面，从源头上加快土地库存出清，通过重新调整规划，将低质低效闲置土地盘活为符合市场需求的优质地块；通过调整土地用途结构，将土地资源配置到更高效、更有价值的用途上。

二、严控新增商服用地供应规模和商住用地配比。对商办用房库存去化周期超过18个月的，除市、区级以上重点项目，文旅产业项目、加油加气站项目、保障性租赁住房项目、农贸批发市场项目之外，严控新的商服用地、商住混合用地出让。其他商办项目确需推动的，报市人民政府同意后实施。提高纯住宅用地供应比例，原则上新出让的居住用地中商业办公计容建筑面积占比不超过10%。

解读：随着产业结构变化，我市对办公和商业空间的需求增长放缓，导致商办用房库存相对较大。该政策完善了商服用地供应与库存去化挂钩机制，依据市场情况，科学确定商服用地供应总量和时序。商办用房库存去化周期超过18个月的，严控新的商服用地、商住混合用地出让，对于优质、稀缺的商办项目，可纳入市、区级重点项目供应土地。同时，根据区域商业配套需求和住宅市场情况，合理确定商住用地配比，原则上不超过10%。

三、优化房地产项目开竣工时限。对于新出让的房地产项目，允许依据项目建设体量、建筑高度等指标标准，科学确定房地产用地开竣工期限。对于已出让的房地产项目，开发企业可在合同约定的应开工或竣工时间内申请缓建，缓建期限原则上不超过一年。

解读：今年以来，国家有关部委优化了一批房地产市场调控政策文件。为落实上级有关规定，结合佛山实际，提出依据项目建设体量、建筑高度等指标标准，科学确定房地产用地开竣工期限。对于新出让的房地产用地项目，科学确定开竣工期限，能够适应市场供求关系重大变化，推动市场建设周期与供求关系相吻合。对于已经出让的房地产项目，允许开发企业申请缓建，从而减缓房地产项目上市速度，减少库存去化压力，并减轻房地产企业因项目开竣工违约缴纳违约金的资金压力，持续巩固夯实我市房地产止跌回稳基础。

四、优化存量项目开竣工违约金核算标准。已出让的房地产项目产生的开竣工违约行为，企业在一定时限内缴纳违约金的，开竣工违约金标准调整为每日万分之零点五，竣工违约金核算时，以逾期竣工建筑面积占总建筑面积比例核算违约金。

解读：根据国家调整优化导向，以及结合我市项目开发建设管理实际需要，进一步降低房地产企业违约风险、增加房地产企业流动性，将竣工违约金的核算从之前的“以总地价为基数”调整为“以未按时竣工建筑面积对应的地价款为基数”，更符合实际项目进展的动态管理需求。部分房地产企业也反映难以承担存量项目已产生的违约金，为鼓励房地产企业轻装上阵，进一步化解存量项目开竣工违约问题，该政策允许企业在政府规定的时限内按照新标准缴纳违约金，有利于化解历史遗留问题，减轻企业负担。

五、促进商服用地转型利用。允许土地使用权人申请对已出让未开发的商服用地地块内部细分地类之间功能转换，并按规定补缴土地出让金。探索存量合法商办用房按现状临时转换用于保障性住房、医疗、养老、文化创意、体育健身、旅游休闲等公共服务或经营性用途，并按规定缴交用途转换土地价款或土地收益。

解读：当前我市商业、办公用房面临库存高、去化周期长的压力，城市发展也正从过去依靠增量土地扩张，转向“盘活存量”“内涵式提质”的新阶段。该政策综合考量市场供需变化、盘活存量资源、推动房地产发展新模式等方面，从严控增量、优化存量双向发力，推动商办用房库存去化和用途转换利用。一方面，严控增量，根据需求开展土地用途变更，允许商办用房供应过剩的区域内未开发的商办项目申请土地用途变更，企业根据市场需求，通过补交地价款等方式调整规划条件。另一方面，优化存量，对于已经建成的商办用房，允许按现状临时转换用途利用。用途转换期限不得超过土地使用权剩余使用年限，用途转换到期后房屋恢复原用途使用。

六、优化容积率计算方式支持好小区建设。本市行政区域内新取得土地的建设工程，位于项目用地范围内归全体业主共有的居住小区配套的变配电房、开闭所、开关房、环网站、水泵房、生活垃圾分类设施、屋顶层设备用房，不纳入容积率计算。

解读：住建部要求各地统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。“好小区”承载着市民对居住环境、设施条件、服务功能和文化价值等居住需求。该政策允许居住小区配建的特定非营利性公共服务设施（如变配电房、水泵房等）不计入容积率，有利于进一步优化社区公共资源配置、提升居住品质，激励开发商积极参与公共设施建设，更好满足群众宜居需求。

七、推行分期规划核实验收和分栋首次登记。在满足整体质量安全和使用条件的前提下，允许对同一工程规划许可的工程分期申请规划条件核实与竣工验收，允许以楼栋为单位申请办理不动产首次登记。

解读：为助力房地产企业发展降本提速，进一步落实省关于持续巩固房地产市场稳定态势的工作要求，有效回应房地产企业诉求，我市实施分期规划核实验收和分栋首次登记。一方面，可大幅缩短从楼栋建设完成到具备交付条件的周期，有利于加速房地产企业资金回流，提高资金周转效率。另一方面，能够进一步满足购房人落户、子女入学等需求。

八、支持“好物业”服务“好房子”。允许物业服务按照“质价相符”原则，优化物业服务费用收费标准，支持优质优价。

解读：党中央、国务院作出了建设安全、舒适、绿色、智慧“好房子”的决策部署。物业运维作为建筑项目建设全生命周期的重要环节，正是“好房子”的核心价值体现。“好房子”需要“好物业”作为支撑。当前，居民对物业服务的需求已逐步从基础保洁、安保转向个性化、智能化升级（如健康社区管理）。该政策允许物业服务按照“质价相符”原则，优化物业服务费用收费标准，激励物业公司提供更精细化、个性化的服务，形成“优质优价”的良性循环。

九、加大住房公积金贷款购房支持力度。购买本市配售型保障性住房可申请住房公积金贷款，贷款首付款比例不低于15%。符合公积金贷款条件的外籍人员在本市购房可申请住房公积金贷款。允许异地缴存职工申请将本人尚未结清的个人商业性住房按揭贷款转为个人住房公积金贷款。购买第二套住房的缴存职工可申请“商转公”贷款。

解读：一是针对本市配售型保障性住房，明确可申请住房公积金贷款且首付比例不低于15%，较普通住房首付比例（20%）显著降低，以减轻保障房购买群体的首付压力和月供负担。二是符合公积金贷款条件的外籍人员在本市购买自住住房，可申请住房公积金贷款，可降低国际人才安居成本，增强城市对海外人才的吸引力。三是突破缴存地域限制，允许已在本市购房的异地缴存职工申请商转公贷款，有效降低在异地工作本市居住人群的房贷负担。四是允许第二套住房的购房商业贷款转为个人住房公积金贷款。其中，公积金贷款住房套数的认定，以申请公积金贷款时房屋交易信息、房屋权属登记为准。职工未使用过公积金贷款，或仅使用过一次但已结清的，其名下第二套住房的商业性住房按揭贷款可申请转为个人住房公积金贷款。将政策支持范围从首套刚需住房扩大至改善型住房需求，有助于减轻二套房贷款利息负担，更好满足家庭人口结构变化所产生的居住条件提升需求。

十、加大金融支持力度。对积极支持佛山市房地产融资协调机制“白名单”等房地产领域相关工作的金融机构，进一步加强政银合作。

解读：根据我市房地产融资协调机制有关要求，对积极给予房地产项目融资支持的金融机构，研究进一步加强政银企合作。该政策旨在引导金融机构进一步加大对房地产领域支持力度，研究在重大项目建设、商品房预售款监管、存量房交易资金监管、住宅专项维修资金、住房公积金等各类政府资金业务合作方面加强政银企合作。市住房和城乡建设局近期印发的《佛山市存量房交易资金监管银行遴选规则（试行）》，金融机构对白名单、保交房等工作的支持是重要的评价指标之一。

十一、优化契税缴纳住房套数认定标准。居民家庭住房交易契税缴纳时，其住房套数的核算以住房和城乡建设部门提供的房产所在区住房套数查询结果为准。

解读：当前我市契税征收标准：‌根据房屋面积、家庭住房套数分类，首套房140平方米及以下按1%、140平方米以上按1.5%；二套房140平方米及以下按1%、140平方米以上按2%；三套及以上统一按3%。该政策进一步明确了佛山契税缴纳住房套数认定标准，以住房城乡建设部门提供的房产所在区住房套数查询结果为准。

十二、便利境外个人购房。在境内工作、学习的境外个人凭据自用、自住的书面承诺即可在我市购买商品房。

解读：2025年9月15日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》提出，“便利境外个人境内购房结汇支付。境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付手续，后续再向银行补交购房备案证明文件。”佛山作为粤港澳大湾区的重要制造业中心和外贸城市、美食之都，吸引了近万境外人员。该政策进一步放宽境外个人购房条件，港澳居民、台胞、华侨、外籍人士享受同样的政策，只需提供自用、自住的承诺书即可在我市购买商品房。

文字 | 佛山市新闻传媒中心记者陈意威

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