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6.91亿元：南海“地王”倚湖而生
本报讯 记者梁瑞卓报道：2004年10月15日上午，备受瞩目的千灯湖东Ｇ３０２地块开拍，佛山本地与外地６大地产商参与争夺，最终广州中海房地产有限公司以６．９１亿的价格夺得该地块开发权，南海“地王”由此诞生。该楼盘将与江南名居、南海颐景园、怡翠玫瑰园等大盘一起，将桂城楼市带入一个全新的“大盘”时代。
广州中海与深圳万科较量
千灯湖地块的拍卖，引发了激烈的土地争夺战
Ｇ３０２地块，位于桂城７８、８１街区，千灯湖公园东侧，桂澜路以西，用地面积２７０４５２．３１平方米?熏折合４０５．６７８亩，这是南海有史以来最大的一块土地拍卖，也是千灯湖公园落成以来首次推出的大规模地块。地块的付款方式较为灵活，拍卖成交后１０天内首付３０％，余下款项３年内付清。
由于地块规模大，而且位于千灯湖公园旁，地理位置优越，地价不菲，众行内人士估计本地地产商有实力竞争者不多；相反，该项目规模大，对外来地产巨头反而有吸引力。果然不出所料，拍卖当日，就有来自北京、上海、广州、深圳四大地产大鳄前来竞拍，南海本土仅有２家地产商参与竞拍，共６家参加竞拍。
拍卖的起价为５．０７１亿元，以增价方式拍卖，叫价六十多次，其中广州中海与深圳万科争夺最激烈，从６．３亿起就剩下他们两者的竞争，最终广州中海以６．９１亿元成功竞得，足足比底价高出１．８３９亿，比南海国土局的预计价位高出六、七千万元。地块折合地价为１７１万／亩，楼面地价近１１００元／平方米，创造了南海土地拍卖史上总价及单价的最高纪录。
项目半年到１年内可动工
广州中海相关负责人表示，公司看好佛山楼市前景，两年前就密切注视该地块，今次是志在必得。取得地块后，将立即着手项目的规划开发工作，由于项目较大，前期的规划工作时间可能会较长，估计半年到１年后可以动工。
南海区国土资源局局长易桂清表示，该地块是目前南海城区最好的地块，广州中海房地产很有眼光。他还表示，去年上海三盛进来了，现在广州中海进来了，对南海房地产来说是一件好事，南海很希望有实力的发展商来发展，促进南海楼市竞争，提升南海楼市的品牌。
桂城楼市进入品牌竞争
佛山现代化大城市的打造，桂城的城市地位得到了迅速的提升，外地地产巨头开始对桂城楼市虎视眈眈，几次大地块的拍卖，均引来他们的密切关注。到目前为止，桂城已进驻了广州中海、上海三盛两大地产巨头，行内人士普遍认为，这将加强南海楼市的竞争，江南名居、怡翠玫瑰园、南海颐景苑以及千灯湖项目，每个项目建筑面积规模都在５０万平方米以上，桂城楼市已开始进入了新一轮的大盘时代，这不单单是大盘品质的较量，更是本土文化与外来文化、本土品牌与外来品牌的较量，楼市竞争将异常激烈，桂城楼市水平也将在激烈的竞争中进一步提升，未来几年内，桂城楼市将再一次成为佛山中心城区楼市的焦点。
桂城楼市将在未来一、二年内新增数个重量级大盘，不少行内人士担忧桂城楼市消费力不足。广州中海房地产某负责人也表示，如此大的一个项目，单靠桂城的消费力是不行的，还要吸引禅城及周边街镇的客户。项目不能仅局限于桂城，要面向大佛山。易桂清表示，“村改居”后，将会有大量周边村民涌入桂城置业，为桂城楼市补充消费力。
“地王”背后——禅、桂楼市土地市场探秘
编者按：佛山禅、桂区域近几次大型地块的拍卖都格外令人瞩目。２０００年绿景二区丽日豪庭地块的拍卖，创造了３．２３亿元的历史高价，“佛山地王”诞生；２００３年１１月１８日，桂城怡翠东Ａ１２地块再一次创造了４．２４亿元的历史纪录，成为“南海地王”；今年１月１３日，绿景二区Ｏ４Ａ地块的拍卖，成交价高达６．５１亿元，又一次刷新了历史纪录，成为新“佛山地王”；１０月１５日，南海桂城千灯湖２００４－Ｇ３０２地块的拍卖，将纪录创造到６．９１亿元，成为新“南海地王”。佛山行政区划调整后，现代化大城市的打造，使佛山楼市“蛋糕”越滚越大，整个市场越来越受到外来地产商的关注，他们的参与，使得土地交易的价格不断创新高。“佛山地王”、“南海地王”不断涌现，其背后原因是什么？佛山地价，是否存在非理性的虚涨成分？地价的上涨，对楼市的影响有多大？这一切都备受行内外人士的关注。
禅城城东南又推新地
该地块位于调蓄湖东北侧，面积250多亩
本报讯 记者廖晓东报道： 为满足我市房地产业持续发展的需要，平衡市场供求关系，佛山市国土部门将于近期推出一块新地块，此地块位于正在建设中的禅城区调蓄湖东北侧，地块面积达２５０多亩，远远大于在建的湖景湾与帝景湾的总面积。这是记者日前在佛山市土地交易中心采访时获得的消息。
据了解，这块位于调蓄湖东北侧，面积２５０多亩的宝地，是市国土部门今年下半年推出的较大规模商住用地。该地块南临调蓄湖，东靠湖景路，北倚季华路，交通方便，附近有幼儿园、小学、初、高中等多所学校以及一批医疗、卫生保健和商业配套设施。
据佛山市土地交易中心梅尽章主任介绍，调蓄湖东北侧这块地块目前已完成三通一平工作，上市拍卖的前期工作已基本准备就绪，有关部门目前正抓紧起草相关的招拍文件，市国土局土地交易中心近期正紧锣密鼓筹备开拍前的组织和宣传工作，初步打算在１１月上、中旬举行该地块拍卖前的新闻发布会，具体介绍该地块的正式编号、地块情况、容积率等相关资料，而对参与竞拍者的条件和要求等事宜，也将于新闻发布会上作相应的介绍。梅主任说，在举行新闻发布会后，市土地交易中心将委托一家较有影响力的拍卖公司，具体开展该地块的拍卖工作，整个拍卖将按市场经济的游戏规则进行，不论是本地还是外地，也不论是境内还是境外的开发商，大家都将在公平、公正、公开的条件下竞拍。
地价，楼市的“晴雨表”——从地价的走势看楼市的发展
地价是楼市的“晴雨表”，是反映地产投资信心指数的一个重要依据。
１９９８年，省府颁布了“３９号令”（《国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》），规定经营性土地要进行公开招标，佛山也制定了相应办法，１９９９年，根据“省府８０号文”，佛山建立了土地交易中心，佛山市区的土地交易开始逐渐走上规模化、透明化。商住用地的公开交易，其土地价值得到了真实的体现，佛山楼市也可以从土地交易价格中看出地产投资的热度。
１９９８－２０００年，市区楼市的一个高潮
佛山市区的土地拍卖，要追溯到１９９３年。当时正值佛山房地产开发的一个高潮，季华园东侧一块１３６６７平方米的土地（即今季华新景园项目地块）拍卖，被中资香港一公司以１．１３８亿元取得，创下的５５５万元／亩的天价，后因该公司资金问题，该地块一直没有开发。２００１年５月１６日，该地块进行二次转让拍卖，容积率从当初的６．５降到５．０，被长盛公司以６２５０万元取得，折合地价仍然高达３０５万元／亩，此一纪录至今无人能破，不过由于项目容积率较高，折合楼面地价为９１５元／平方米，还处于一个中间水平。
佛山楼市跟随着全国楼市的发展形势，经历了１９９５－１９９７年的低谷之后，１９９８、１９９９年进入一个回升期。１９９９年，佛山城区有３宗土地进行招标，其中两宗较令人瞩目。一是丽日华庭地块，用地面积约３．５万平方米，虽然当时的位置还较偏，当时魁奇路还是市民心中的“西伯利亚”，但成交价达５７００多万元，折合１１０多万元／亩，地价不算低，反映了当时楼市的回升；二是玫瑰名园地块，占地１８３２９平方米，成交价４５０３万元，地价创造了１６０多万元／亩，价格比较高，１９９８、１９９９年正是绿景路楼市开发的高峰，１６０多万万元／亩的地价正好反映了当时绿景路楼市的开发热潮。
１９９８－１９９９年佛山楼市的升温，造就了绿景二区地王的出现。２０００年有两大地块进行招标拍卖，也就是现在的丽日豪庭地块及山水居地块。丽日豪庭项目占地１１万多平方米，是政府“先规划，后建设”推出的一块大型地块，受到众人的关注，佛山市锦月房地产与东建集团展开激烈争夺，最终被锦月以３．２３亿元的高价夺得，创造了佛山城区土地拍卖成交价最高纪录。
２０００年，佛山市区楼市到达了一个高峰，商品房销售面积达到１０８万平方米，２００１年开始进行调整，销售面积跌至８３．７万平方米，之后的几年市区商品房交易基本保持这一数据。２００１－２００２年，国土资源局虽然不新推居住用地，但市场上转让的土地不少，光２００１年就有１３宗约有３６０亩，包括现在正在发售的湖景湾、帝景湾、绿茵名苑、世纪金碧等项目地块，这些地块有调蓄湖、文化广场的景观优势，转让价格也不菲，在１３０－１６０万元／亩，楼面地价在１０００元／亩左右。虽然有很大景观因素支撑，但当时的主调蓄湖还是一个概念，城东南楼市刚刚开始启动，１３０－１６０万元／亩的地价在目前看来有点偏低。２００２年有几宗地块进行转让拍卖，由于位置相对较差，成交价也较低。
２００３年，禅、桂楼市转折点
２００２年底，佛山行政区划进行调整，对佛山楼市来说，是一个全新的转折点。２００３年佛山楼市出现了爆发性增长，但对于禅城区楼市来说，还是处于一个平稳的发展状态。禅城、桂城受中心组团城市规划影响，全年没有推过新地块，绿景二区地块也推迟到２００４年１月才推出，这导致去年至今禅、桂两地少新盘推出，这是禅桂楼市在顺景中逆行的一个重要原因。成交平稳并不代表禅、桂楼市蛋糕不大，由于市区已有三年没有新的大型地块推出市场，发展商手中的土地储备早已开发一空。今年１月１３日推出的、占地３３０亩的绿景二区０４Ａ地块成了争夺的焦点，由本土锦月房地产、广东玫瑰园以及另一厨具企业联合起来，与广州恒大地产展开激烈的争夺，最终被本地企业以６．５１亿元的高价夺得，创造了１９５万元／亩、楼面地价１５００多元／平方米的历史纪录。今年年底，禅城土地交易市场的焦点将停留在调蓄湖北地块上，该地块总用地面积１７万多平方米，而且位于调蓄湖东北侧，位置优越。由于城东南板块的楼市已不是当初的起步阶段，该地块的拍卖，将如实反映湖景板块在发展商心中的楼市价值。
桂城楼市从１９９９年开始，步入了一个快速增长时期，其楼市地位现已与禅城不相上下。２００３年前的桂城商住项目，其土地的获取大多以划拨方式取得，土地成本较低，因此近几年桂城的楼价要比禅城低５００元／平方米左右，这也是桂城楼市与禅城楼市竞争的最强杀手。从２００３年开始，桂城陆续推出几宗大地块拍卖，桂城楼市的土地价值开始展现出来。２００３年１１月１８日，怡翠东Ａ１２地块拍卖，拍出４．２４亿元的高价，地价达１６０万元／亩，与禅城同等地块地价相当；２００４年１０月１５日，千灯湖２００４－Ｇ３０２地块的拍卖，再创出６．９１亿元的历史纪录，地价高达１７１万元／亩。不过由于桂城商住项目容积率较高，楼面地价相对还不高，前者为８００多元／平方米，后者１１００元／平方米。
从近几年佛山市区大型地块的拍卖情况来看，禅、桂地价上涨幅度不大，地价的波动也不十分明显，保持在１３０－１６０万元／亩、楼面地价在８００－１１００元／平方米。从最近几宗大型地块的拍卖情况来看，虽然不断刷新了地价的历史纪录，但这些地块都是一些优质地块，地价的小幅上涨在所难免，业内人士也普遍认为，佛山楼市的投资开发，还是很理性与稳健的。
招标、拍卖、挂牌：佛山土地交易趋于规范
２００４年，我市土地市场接二连三地传出不少地块通过招标、拍卖、挂牌卖出高价的消息。对此，业内人士看法不一，有人认为是新的拍卖方式导致了地价上升，有人认为是房地产行业繁荣发展带来的必然结果，二者谁是谁非？也许，通过对我国商住用地出让方式历史演变的梳理，我们能从中找到部分答案。
划拨与协议用地备受争议
划拨，是在土地的社会主义公有制确立之后所形成的、与计划经济体制相适应的土地出让方式。有明显的矛盾和缺陷：由于任何单位使用土地都可以低价从农民手中征用土地，土地的使用转移都是无偿的，形成了土地使用的“大锅饭”，土地利用处于很低的水平。
党的十一届三中全会后，社会经济的大变革推动了土地制度的转变。土地所有权与使用权的分离使土地出让方式出现了新的形式。协议转让土地资源便是其中的一种。但是随着社会经济的发展，它也逐渐暴露出缺陷来：一是出现了暗箱操作的弊端，并逐渐成为滋生腐败的温床；二是造成土地资源的流失。
在近十年的房地产市场上，无论是佛山还是中国其他城市，协议转让都是土地出让的主要形式。
现阶段：招标、拍卖与挂牌成为主体
２００２年，国土资源部１１号令《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，标志着招标、拍卖、挂牌成为土地出让的主要形式。《规定》为三者所下的定义为：“本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。”“本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。”“本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。”该《规定》自２００２年７月１日实施，引起了地产界的巨大反响。２００４年８月３１日，国土资源部又发布７１号令，该规定指出，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。
其实，早在１９９３年，佛山市已开始以拍卖的方式出让土地使用权。自１９９９年起，招标拍卖已经成为禅城区土地出让的主要形式。近两年，佛山其余四区的土地出让形式也开始以招标拍卖为主。罗余才教授指出，以招标、拍卖、挂牌作为土地出让方式，体现了市场经济的公正、公平的竞争原则，有利于土地市场的规范化发展，并能引导房地产行业走向完善与成熟。同时，新的土地出让方式也带来新的问题。例如，土地拍卖容易使地价上升，导致房价也随着上涨，这对消费者不利；地价的上升也会导致商业运行成本过高，有可能造成地价泡沫。这就需要政府对土地市场有全局性长远性的调控；同时，这也是对地产企业在资本运作方面、市场走势分析、预测方面的能力的一个考验。
都是地价惹的祸？
近两年，佛山禅桂中心城区楼价不断上扬，普遍楼盘均价在３５００元／平方米以上，个别高档楼盘均价已突破４０００元／平方米。楼价的上涨，很多行内人士将重要原因归结于地价的上涨。
商品房价格构成有四大要素：地价、建安成本、税费、发展商利润，就禅城区城南普遍楼盘而言，楼价在３５００－４４００元／平方米，其中楼面地价普遍在１０００－１２００元／平方米，建安成本大约也在８００－１０００元／平方米，两项之和就达１８００－２２００元／平方米，可见地价与建安成本占了商品房价格的５成以上。近两年虽然建材价格大幅攀升，但对建安成本影响在１００元／平方米以内，相反，地价的波动对楼价影响较大。
现在，绝大部分楼盘的土地获取方式均通过市场的招标拍卖而来，土地成本要比前几年普遍协议取得土地的项目高出２００－４００元／平方米，这也就是认为“禅城楼价的高企，都是地价惹的祸”的重要支撑点，进一步的推断是：从最近几个大型地块的拍卖情况来看，由于众外来地商巨头的争夺，土地交易价格均比前期拍卖地价高出２００多元／平方米，地价有进一步上升的趋势，楼价必然随之上涨；另一方面，国家现实行的是较为紧张的土地政策，供不应求必然会抬升地价，进而促使楼价的攀升。这是大部分行内人士认为佛山楼价会有较大幅度上升的分析。
地价决定楼价？从市场规律来看，价格的决定因素是供求关系，商品房作为一种商品，当然也离不开这定律。佛山禅桂城楼价走势分为两方面：一方面是９０－１３０平方米的中等户型，楼价普遍有走高趋势；而１４０－１８０平方米的大户型，楼价则渐渐走低。佛山楼市消费力十分惊人，楼价年年创新高，但另一方面，产品的积压问题也渐渐显露出来了。近两年，由于景观因素，不少楼盘走大户型路线，结果造成现在禅桂城区大部分楼盘剩下的几乎都是清一色的大户型，不少发售超过一年的中小楼盘销售率仅在六成左右，销售进度较为缓慢，虽然有楼盘作过价格调整，但对销售帮助不大，大户型的价格开始渐渐走低。而另一方面，众发展商的大户型路线，造成市场９０－１３０平方米的中等户型较为紧俏，价格有走高的趋势，部分楼盘这种户型楼价涨幅在２００元／平方米左右。这是明显的一个供求关系决定楼价的例子。
明年开始，数个重量级大盘将要诞生，它们都是外地或本地的一些品牌楼盘，有较大的价格支撑力，但另一方面，众大盘的出现，大大加大了市场的供给，佛山的消费力能否承受得起也值得担忧。佛山楼市的消费力有多大？谁也不能准确把脉。近几年的佛山中心城区楼市也就在重重压力中走了过来，而且还走得很好。
地价上扬是必然趋势，但楼价是否跟随上涨，关健还要看楼市的需求有多大。 | 
