2008年10月，纷纷传出全国10多个城市的同步“救楼市”政策引起广泛关注。实际上，房地产与动荡金融市场和经济不景气有着密不可分的关系，消费者对经济和房地产的信心急剧下降。10月政府凭借降息、房贷和减税费等多种金融手段调整地产市场，缓和“寒潮”，我们从宏观上来分析一下，哪些因素是楼市的瓶颈之处。

　　关键1:购买力

　　2008年，全球经济出现衰退，美国楼市泡沫爆破触发的金融海啸波及全球，欧美经济倒下之骨牌效应在一定程度上也影响中国，对外出口萎缩、国内大批中小企业等出现了不景气局面，企业被迫减产、裁员，甚至倒闭，工薪阶层失业。

　　这些原因导致了企业主破产、工人失业，失业人口直接增加，社会购买力将直接下降。各项商品，包括商品房出现积压现象，成交已大幅萎缩。

　　另外一方面，目前全球经济出现衰退，购房者必然要调整自己的消费或投资计划，“现金为王”的消费观念使储蓄存款成为首选，某种程度上也会降低社会购买力，从而降低房地产市场的成交量。

　　业内人士分析，虽然政策的调整情况、消费者的预期、信心和房地产有着密切的关系，但这些人的主观因素的影响均并非决定性的。由于房地产市场本属于市场经济范畴，最终决定其走势的，仍然是宏观经济的环境、市场经济规律，这是人的意志所不能转移的客观因素。

　　关键2:信心

　　在房地产市场中，信心体现在买卖双方，即发展商和购房者的表现上。作为地产行业的销售对象——购房者，其销售行为直接受消费信心影响。

　　在经历了2007年的房地产热销售之后，部分购房者超前消费、过度消费甚至产生恐慌性买房心理。但到2008下半年，佛山楼价相继调整，成交下跌，急转之下的市场，购房者仍对市场产生深度疑虑。

　　目前，不少消费者在谈起楼市的时候，第一个疑虑往往是“楼价还会下跌吗”，往往担心很可能今天买房明天就跌。信心下降，购房意愿将继续走低。佛山市钜隆房产公司总经理在早前接受本报记者采访时表示，在现在的市场环境下，培育好市场是地产企业的当务之急，关键是取得购房者的信任，增强购房者信心。

　　关键3:利率

　　按揭的出现，消费者买房可以分期付款，而不用一次性投资几十万元甚至上百万元购买房产，这样，支付压力就大大减轻，购买门坎也大大降低。

　　由于是银行借贷，贷款者必须承担利息，利率的高低就直接影响房贷者承受的利息多少。每一次银行贷款利率调整，都会强烈地刺激商业住房贷款人的神经。继9月初连续两次降息后的，11月开始，自住房贷款利率的下限，由原来的0.85倍扩大为贷款基准利率的0.7倍，即5年期以上商业贷款优惠利率从原来6.6555%下调至5.229%，受惠的除了首次购买普通自住房者，还包括改善型住房者。以贷款总额30万元，按揭20年为例，两次减息，前后节省的利息接近6万元。

　　关键4:交易税费

　　根据资料显示，房地产交易税费纷繁复杂，包括房地产契税、营业税、附加印花税、个人所得税、纳税保证金、房地产交易手续费、房屋权属登记费、土地收益金（土地增值费用）、土地出让金、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、土地开发费用和住宅单方综合造价等费用。

　　其中，房地产交易的手续费和土地出让金是最令购房者和发展商关注的。根据最新政策显示，2008年11月1日起，对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府甚至可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　商品房交易税费正成为市民购房的一个重要成本支出。目前，以购买一套80㎡、4000元/㎡住宅为例，下降契税、减免原来的0.05%印花税、1.5%的土地增值税后，消费者仅住房税费就从原来支付的9760元，下降到3200元。