●我市农行率先出台细则：购买套内面积在120平方米以下或建筑面积在140平方米以下住房的，实行首付最低两成政策。

　　本报记者 吴琦媛

　　上周三一系列房贷新政出台，就在大家为楼市松绑而欢呼雀跃的同时，“新政”中的一些模糊概念也成了最受人们关注的问题，其中一个关键词就是“改善型住房”。 何为“改善型住房”？以前从未有过此类说法，央行也未做出明确解释。我市各大银行均表示正在等待总行的具体细则，而这一新词的定义也将对楼市的各个涉及面产生重要影响。    

　　疑点1：如何定义“改善型住房”？

　　房贷新政中提出“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。乍一看，“新政”力度不小，但这个“大果子”到底什么样的人能吃到？关键就在前面的“首次购买普通自住房和改善型自住房”这条上。从“改善型住房”一词的提出可以看出，政府是要将优惠给予那些有自住需求的购房者，然而如何定义“改善型住房”？政府并没有及时加以明确，这就给大家留下了最大的悬念。

　　上周末，有媒体消息称各银行的相关细则将于本周一、二出来，包括对“改善型住房”的定义。为此，记者询问了我市工行、建行、兴业银行等的相关人士，他们均面露难色，表示对这一政策的定义需要总行统一制定，但他们暂时还没有收到总行的消息，也在等待，因此不方便对这一政策妄下定论。

　　而就在记者向我市农行相关人员咨询时，他们正忙着接收总行发来的“新政”执行细则。其相关负责人透露，目前他们接到的细化标准是购买套内面积在120平方米以下或建筑面积在140平方米以下住房的，实行首付最低两成的政策。但后续是否还有相关消息出台以及具体如何执行这一标准，他们也不得而知。

　　虽然未得到明确消息，但不少业内人士还是发表了自己的看法。满堂红置业的媒体专员阿豪认为，定义可能以面积作为划分标准，估计是100平方米左右，也就是再次购买面积在100平方米以下住房的，可以享受最低两成的首付以及新的利率标准。而合富置业的副行政总监赖擎旻则认为，“改善型住房”有可能从面积上划分，也有可能从人均居住面积或房屋均价上划分，这还要看各个银行如何权衡自身的利益。

　　疑点2：“第二套房”、“90政策”是否 废除？

　　伴随着即将明确的“改善型住房”定义，其和现有的“第二套房”以及“90平米以上三成首付”政策的冲突也就显现出来。“第二套房”政策规定，以家庭为单位，再次贷款购买住房的即认定为第二套房，不仅首付要四成以上，利率也达到8.613%。而如果享受“改善型住房”政策，利率则为5.23%，相差之大令人不得不琢磨这两者间的关系。其次，现行规定购买90平米以上首付至少三成，而各大银行即将出台的细则如果与农行的消息相差不大，那么这一“90政策”是否就被默认废除了呢？

　　各大银行相关负责人表示，在尚未得到总行的明确指示前，他们还将继续执行现有的“第二套房”及“90政策”。工行佛山分行的冯建国表示，从“新政”出台至今，有不少正在办理房贷业务的客户选择将办理时间推后，等待细则的出台，而他们也支持客户这么做。对于之前办理过这一业务是否能更改，冯主任表示，假如签订了合同就不能更改了，利率只能按之前的标准执行。

　　对于今后“第二套房”、“90政策”是否废止，不少业内人士持审慎态度，合富置业的赖擎 旻认为“第二套房”政策暂时不会变，毕竟这是抑制炒楼的最有利手段，而“90政策”则可能自动解除。满堂红置业的阿豪也持类似观点，他认为，“是否贷过款”还会成为区分高低利率的标准，而享受“改善型住房”的，也应该是那些没有贷过款的人。

　　疑点3：各银行制定标准是否相同？

　　与之前“第二套房”及“90政策”不同的是，这次“新政”将“改善型住房”定义的解释权交给了各个银行。到目前为止，记者了解到只有农行一家有细则出台，而其他银行的标准是否会相同，工行的冯主任表示，四大国有银行应该会差不多，因为在制定标准前银行间应该是通过气的，而且考虑到银行间相互竞争的问题，也不会相差很大，以免流失客户。对于股份制商业银行，兴业银行佛山分行的总经理助理张洋表示，在以往一些政策的执行上，股份制银行灵活性会大些，但对于这次政策到底如何执行，他们也不清楚。

　　疑点4：定义的明确将对楼市产生何 种影响？

　　对于“新政”，特别是“改善型住房”的明确对未来楼市将产生何种影响，一些业内人士表达了各自的看法，合富置业的赖擎旻认为，之前大家都在等待楼市的底部，而这次“新政”的出台或许能给大家一个信号：底部已经来到了，购房信心可以恢复了。而阿豪则表示，如果政策起作用的话，到年底一手房成交量有望上升5％，但这对二手房来说也是个考验，因为一方面消费者可能更倾向于一手房，另一方面开发商信心的恢复也可能阻碍一二手楼联动合作。天治基金管理有限公司的研究员则认为，购房需求在短期内可望得到激发和释放，银行由于按揭贷款资产优良、政策意图明确也会予以支持，因此成交量有望在短期内放大。