房地产调控

　　在佛山地产人记忆中，房地产调控最早追溯到1993年。15年来，房地产调与控，从行业发展规范、土地、金融、税收等四方面扶持房地产发展或控制房地产过快发展，以避免给经济建设和社会安定带来不利影响。

　　本报记者 成金荣

　　15年来，房地产调控主要是金融方面的政策对佛山带来影响，而且是分阶段性的。从2003年起，房地产调控政策基本上是以遏制为主，直到美国金融危机爆发后，2008年9月15日中国政府房地产“救市”政策开始陆续出台。

　　管严土地、看紧信贷

　　2003年下半年到2004年房地产调控的出发点是遏制投资过快增长，被房地产业内人士确定为“管严土地、看紧信贷”，即在严格土地审批、逐步推行经营性用地“招拍挂”的同时上调金融机构基准利率和存款准备金率、严控房地产开发贷款，将房地产开发项目资本金比例由原来的20％提高到35％。这些政策能够抑制房地产供给过快增长,而对需求影响不大。在此阶段，前些年刺激住房消费的政策还在发挥作用，房地产供需矛盾更加突出。同时，由于建造高档、大户型住宅利润率相对较高，因此导致中低档住宅供应比例下降，住房供给结构日趋不合理。

　　2003年-2004年实施的房地产调控在2004年-2006年给佛山房地产发展产生重大作用。3年来，金融政策的银根收紧，一方面，开发商为了利润最大化，普遍开发大户型产品，造成佛山住宅产品结构供应严重失衡；另一方面，伴随着国内大型品牌一线开发商拥入佛山和地价的飙升，本土房地产开发企业几乎没有拿到一个“地王”项目，而更多的中小型房企选择“隐退江湖”。

　　控制投资规模和房价涨幅

　　2005年-2006年的调控目标是双重的，即既要控制投资规模，又要控制房价涨幅。对佛山人印象深刻的是“国六条”和“国十五条”。规定凡新审批、新开工的商品住宅项目，套型建筑面积90m2以下住房所占比重必须达到70％以上，同时调整住房转让环节营业税、调整住房消费信贷政策、提高个人住房按揭贷款首付款比例。到2006年，又启动了税收调控政策，同时，央行多次提高存款准备金和存贷款利率。显然，这些措施对调整住房供给结构是较为严厉的。

　　然而，此次调控并未收到显著效果，房价继续高速上涨。佛山房价飙升正是从2006年下半年开始的，就调控房价目标来说，对佛山没有作用；而“90/70”则开始在佛山起作用，从2007年起，佛山中心城区一些非豪宅地段开始逐渐出现90m2以下的小户型。

　　保持合理房价水平

　　2007年-2008年9月15日“救市”政策出台前，房地产调控的目标仍然是“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。2007年5月，商务部、国家外汇管理局要求加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外资投资高档房地产。在金融政策方面，针对流动性过剩和资产价格膨胀，央行三次加息；在税收政策方面，国家相关部门开始研究物业税实施方案。

　　到了2007年底，佛山房价经历了一年多的飙升之后，交易转为平淡，有些开发商开始降价促销。这阶段的房地产调控并没有给佛山楼市带来明显影响，楼价飙升、交易下降并非一日之寒，只是连续的加息进一步加强了购房者的观望情绪，降低了入市信心。佛山楼市步入调整期。

　　“救市”政策出台

　　中国房地产交易低迷了数月，又遇上美国金融危机爆发，人们的购房行为需要激发、信心需要增强。2008年9月15日起“救市”政策相继出台，从下降税率、降低房贷按揭首付比例、降低房贷利率等多方面“救市”。然而，两个月来，“救市”政策尚未对佛山楼市带来实质性作用，只有个别楼盘的突然性降价行为，才会让人看到“久违”的热销场面。

　　调控与“空调”

　　本报记者　成金荣

　　在佛山，房地产调控15年来，只在佛山房地产业没有大规模发展前产生了“严重”影响。其后的调控，佛山房地产老前辈称，只有金融方面给部分中小房企带来“隐退江湖”的影响，其他的影响很微。而在佛山普通老百姓眼中，那么多的调控，房价依然高不可攀，曾有将调控反过来称之为“空调”的。

　　一位不愿透露姓名的佛山老地产人说，全国性的房地产调控对佛山的影响最早是在1993年，当年调控的主要内容是“金融银根收紧”，给佛山当时极少一部分进入房地产行业的“先行者”带来了严重的影响，有些甚至“卷席而逃”。

　　佛山市高明区中远房地产开发有限公司总经理是最早进入佛山房地产业的“老地产人”之一。他认为，佛山房地产业起步于上世纪90年代中后期，可以说是过了1993年那一波“金融银根收紧”调控之后才慢慢发展起来的。佛山人在改革开放初期以“敢做敢干”而闻名全国，而骨子里的务实、一步一脚印脚踏实地的做事精神指引着佛山多个行业品牌的成功，房地产业也是如此，15年来可以说是一步步地稳健走来。15年来，国家多个部门公布实施的房地产调控政策有很多，但佛山房地产都没有受到“严重”影响。而对普通市民来说，很多人的购房行为不会因为调控而改变，在有能力购房的前提下，决定他们购不购房的是信心。

　　2006年-2007年，佛山楼价开始飙升，普通老百姓对房地产调控寄予厚望，而此两年的调控政策也恰恰是控制楼价最严厉的，楼价却偏偏上涨得最快，可以用“望价莫及”来形容。首先在网站出现，接着民间流传的三条俗语颇耐人寻味。第一条是“调控变成了空调”，这句话显示出一些民众对调控效果的失望，当中也蕴含着许多的无奈。第二条是“你调你的，我涨我的”，这句话表露的是，调控政策与楼市行情处于明显的游离状态，你是你，我是我，水是水，火是火，用广东话说就是“九唔搭八”。第三条是“楼市调控的两年恰是楼价暴涨的两年”，这句话似乎隐藏着那个反问——假如没有这一场房地产调控，又该会怎样？