佛山房地产业已经发展到一个较高的水平。

　　本报记者 韦廉

　　

　　30年，弹指一挥间。但是由于改革开放，佛山发生了千年一遇的历史巨变，在这“千年巨变”中，佛山人居也经历了类似于沧海桑田的巨大变迁，从佛山人居住观念的变化、居住条件的改善与提高、购房支付方式的变化到佛山房地产业建设、开发主体的变化、市场规模的扩大，以及由此带来的房地产市场呈几何级数的扩张，都有可圈可点之处。

　　30年来，佛山房地产市场发生的每一场脱胎换骨的变化，都与国家改革开放政策与国民经济发展战略的实施密切相关，而30年来每一次土地与房地产市场的制度创新，都促成了佛山楼市“蛋糕”越来越大，对社会经济发展的贡献也越来越大。

　　

　　上世纪80年代：

　　“居住难”矛盾突出

　　

　　在计划经济年代，具有城镇户口、工作单位的居民均享受福利分房。

　　1984年 国务院批准试点城市“公有住房补贴出售”。让企事业单位的职工从此拥有了自己的房子。

　　1988年 《中华人民共和国宪法》（修正案）规定，土地使用权可以依照法律的规定转让，这是我国土地使用制度的根本性变革，承认了土地使用权的商品属性。这项措施使单位建房与私人建房大行其道，增加了居住房屋的供应。

　　1994年 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、“新的住房制度的雏形”。

　　上述举措使单位建房与私人建房大行其道，佛山也开始出现了一些如同济一区、白燕二街、花园小区的商品房，改善了城镇居民的居住水平。

　　但是，由于改革开放初期，中国城镇居民的人均收入仍低，大部分居民买不起商品房，更谈不上买地自建房。而单位分房则是“僧多粥少”，“住房难”就成为一项社会问题。佛山虽然人均居住水平较高，但是随着“婴儿潮”一代人逐渐进入婚龄，以及佛山引进专业人才越来越多，佛山也出现了“居住难”的问题。

　　上世纪90年代末，面对亚洲金融风暴带来的严峻考验，以及城乡居民愈演愈烈的“居住难”情况，党中央、国务院提出了通过“市场化”解决住房问题，做大房地产市场，并通过房地产商品化促进中国经济发展的思路。

　　这一制度性变革，使得居民居住“找市长”转为“找市场”，全国城镇楼市由此出现“井喷”。

　　

　　要住房，找市场

　　

　　真正吹响住房市场化进军号是在1998年。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）明确指出，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，住房制度改革全面展开，随即，老百姓开始进入买房市场。

　　1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等开始登陆中国内地。

　　中国房地产从此“一飞冲天”的原因在于国家释放了“两个发动机”：一架发动机是房改，如果不是住房商品化，楼市就无法扩张；另一架发动机是“土改”，如果国家没有将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让，商住产品的产权就无法解决。当然还有一个发展动力是个人住房贷款的推出，没有金融支撑，老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。

　　处于改革开放前沿的佛山第一时间响应中央的号召，全面启动佛山商品房市场，并分批将房改房全部投入市场，有效地改善了住房的供应与需求结构，从此楼市活跃起来，之前佛山每年只有100—200万平方米的交易量，但是，商住产品市场化改革后，佛山楼市每年交易量达到500—700万平方米，从1999年到2008年，佛山每年有10万以上的居民喜迁新居，生活质量改善，房地产市场的兴旺，不但带动了佛山多个行业的发展，而且由于土地出让金与房地产税收方面的创收，使得佛山基础设施建设得到了日新月异的发展，城市化水平得以大大提高。

　　

　　牵住“野马”，营造和谐

　　

　　2004年之后，全国各地“大跃进”式的房地产过度市场化，不计代价的城市化也带来一些不良的后果，给中国建设和谐社会造成很大障碍。

　　问题集中在以下几点：一是在住房体制转换上矫枉过正，“全盘市场化”使得楼市与土地市场在投机资本的推动下趋于疯狂。一方面地价加速上涨，甚至出现“面粉”贵过“面包”（楼面地价超过周边现楼房价）的现象；二是形成未来房价继续上涨的强烈预期。但羊毛出在羊身上，最终的埋单者还是购房人。高房价使得房地产业成为榨取普通民众财富的“黑洞”。而基本的住房保障不足或缺位，使得“居者有其屋”成为一句空话。

　　近年来，佛山楼市比起杭州、深圳来说还显得比较理性，但是佛山楼市形成泡沫已是不争的事实。

　　2007年夏秋之交，佛山中心城区住宅均价超过9000元/平方米，房价收入比达1：15，超过国际公认的楼市泡沫警戒线。

　　在这种情况下，政策再次出手规范房地产市场就成为题中之义。2006年 5月，国务院九部委制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提出，税收和信贷等政策进一步紧缩。

　　2007年 8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点；9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例；国家规定购买不足5年的住房卖出时必须缴纳营业税；10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证；10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。

　　在一系列宏观调控政策的影响下，全国各地楼市投机力量全面退出，投资者开始观望，而准备购买第二套房的居民也开始观望。佛山楼市受此影响，从2007年10月至2008年上半年，成交趋于萎缩。

　　

　　房地产业支柱地位不变

　　

　　2008年下半年，受美国次贷危机引发的全球金融海啸影响，中国经济出现了走向“通缩危机”的苗头，为了“保增长”，中央出台一系列“救市新政”，保护国民经济支柱产业——房地产业的稳定、健康发展。

　　2008年10月，财政部发布税收及房贷新政。同时加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

　　几乎同时，人民银行决定：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

　　根据中央一系列政策，今后房地产市场将采用“双轨制”运行，即城镇的“弱势群体”的住房问题通过廉租房与保障性住房解决；而中、上收入阶层的居民则通过商品房市场来解决居住问题。

　　由于中国社会经济发展的基本面没有改变，今后佛山楼市仍具良好发展前景。但是由于国家金融、税收政策的限制，今后佛山楼市投资获利空间将缩小，“投机炒作”的风险遽然加大。

　　总结篇（上）