房地产开发的另一融资渠道：信托基金

　　问：今年以来，不少楼盘降价促销。如果地产公司可以通过信托基金融资，是否就意味着能将其价格稳住？

　　谭：房企得到房地产信托基金融资，可以增加房企的流动资金，可以控制好房企向良性发展。但是，房地产信托基金融资与楼盘降价促销没有必然联系。也就是说，在去年房企从银行获得融资贷款较难的时期，如果得到房地产信托基金贷款，也并不代表着今年某些楼盘的价格会稳定。当然，如果房地产信托基金会十分愿意介入房地产市场，则说明其对房地产市场发展信心强，获利稳定，风险低，也从侧面反映了房地产市场价格预期稳定或上扬。

　　贾：我认为这两者没有必然的联系，融资在项目开发前期，降价在项目开发中后期。正常来说，一家房企的产品要进行降价促销，我想也难得到信托公司的融资。

　　问：佛山的房企怎样才能通过房地产信托基金融资？

　　贾：房地产信托公司向房企融资，有两个重要的条件。一是抵押物是不是优质资产，对房企来说，这个抵押物一般是地块，那就要看地块的发展前景、地段、开发规划等；二是看房企在长期的经营中，是否沉淀有抵押物之外其他优质资产，比如该房企尚在经营当中的酒店、商场、写字楼等。

　　谭：房地产信托基金是信托公司的一种产品，信托公司会投资介入房地产市场是以获利为目的的，它投资的最基本的条件是风险要低。因此，信托公司在决定对某一家房企进行投资时，必定会有充分的前期考察，考察该企业的资金实力、信用等，对投资的风险和收益做足充分的预算。所以，正常情况来说，佛山的房企要想得到房地产信托基金融资，首先必须是有一定的资金实力、而且信用好的企业。

　　罗：大的房地产公司比较容易得到房地产信托基金融资。信托公司对每一笔投资都有严格的控制，对于小型房地产企业，我想会比较难。

　　问：房地产信托基金是否会加速房地产行业的“洗牌”？

　　谭：不会。得到房地产信托基金的融资，一方面说明市场向好，市场好了，大家有钱赚，“洗牌”之事迟些再说；另一方面，房地产信托基金介入房地产市场，是扶持房地产市场发展，只会让房地产市场更好地发展。房地产公司得到更多的资金来源，可以放心地去做好产品，无论是对市场发展还是对人居环境都将是正面影响的。

　　罗：不一定。得到房地产信托基金的融资，房地产企业发展所需的资金会更有保障，能够让企业避免在某些困难时期因为一时的资金压力而进行一些恶性的价格行为。

　　贾：房地产信托公司如果是在规范管理下对房企开发进行融资，那么这将对房地产行业起到促进作用。但如果只是雪中送炭式地给一个困难中的房企一笔资金周转，那是救了今日，救不了明日。

　　问：房地产信托基金像银行贷款一样融资给房企还有哪些障碍需要清除？

　　贾：我相信房地产信托公司融资给房企要比银行贷款容易，最起码手续上要简化。至于有没有障碍要清除，主要是看房地产信托公司是以什么样的方式介入房地产开发，比如前两年某房地产信托公司融资给某企业项目，要求该项目开发人员自上而下进行“换血”，这就是明显的障碍。这个问题要解决关键是看房地产信托公司。

　　谭：在我看来谈不上有什么障碍，房地产信托公司是银行的一个竞争对手。房企从银行融资是有一定的额度的，现金一下子周转不过来时，与房地产信托公司合作很正常，而且比银行更灵活，只是利息会高些。房地产信托基金可以看作是银行融资的一个有益补充。

　　【话题背景】 在救市声中继续低迷的房产市场或将迎来新转机，房地产投资信托基金再现身影。近日有报道称该方案目前经过几大部委的会签后送呈国务院并取得批复，最快或将于明年推出。

　　房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产投资信托基金少数属于私募，但绝大多数属于公募，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

　　本期嘉宾：

　　★鹤山市方圆房地产发展有限公司总经理 贾响

　　★佛山市龙光房地产有限公司副总经理 谭志宏

　　★广发证券证券分析师 罗利民