购房实名制对于房地产市场的规范会起到什么样的作用？从法律角度上看，在买房的实际操作中购房实名制是否存在漏洞可钻？日前，记者采访了天地正律师事务所吴毅律师和广东华法律师事务所陈志坤律师。

　　实名制对购房投机行为有一定抑制作用

　　天地正律师事务所吴毅律师认为，实名制的实施，使购房者从签订预售购房合同到办理房产证的过程中都无法变更权利人的姓名，这样确实对在预售阶段转手交易等投机行为以及房地产商内部人员借机炒作、哄抬房价等行为有抑制作用。但单靠实名制不能达到规范房地产市场的目的。

　　实名制仅仅涉及房地产权属变更环节，其必须与其他措施配套，才能有效地规范房地产市场的发展。比如说，实名制要和购房者个人资产的详细信息以及银行、税务机关的信息处理系统融合在一起，才能起到打击炒房的作用。但事实上，实名制并没有与整个社会系统工程进行配合，故很难单独发挥明显作用。

　　其次，实名制不能有效抑制房价。造成房地产价格上升的原因，不仅仅是消费者持续增长的需求，还包括地价问题。在土地市场上，各个利益集团恶性竞争，人为地将地价推高；政府没有恰当引导土地市场的竞争，加上其自身一些不正确的做法，也促使地价上涨过快。高房价是高地价的必然结果。实名制既无法压制消费者的购房需求，也不能解决地价过高的问题，故很难对房价产生积极的调节作用。

　　广东华法律师事务所陈志坤律师也认为，通过实名制购房制度，有关部门可以查询到购房人以往的购房数量以及交易历史，对预售时期转手交易等投机行为以及房地产商内部人员借机炒作、哄抬房价等有抑制作用。实名制也会增加短炒的难度，尤其是对公司机构的团体性炒房能起到一定的抑制作用。银行等部门也可以通过联网等方式，查询购房人的信用情况，从而控制信贷风险，以及通过调整贷款利率的高低来配合政府打击炒房行为。

　　实名制无法阻止预售阶段的转让行为

　　从法律角度上看，在买房的实际操作中购房实名制是否存在漏洞可钻呢？

　　吴毅律师认为，实名制的实施在实际操作中可能会遇到以下问题：

　　１、借用他人名义购房。中国是人情社会，购房者的亲友极多。实际购房者可以借用其亲友的名义购房，一直到办理房产证后才将房产过户到自己名下。实名制无法保证名义购房者即为实际购房者。

　　２、先转让，后过户。在实名制下，购房者仍然可以在预售阶段（即首次办理房产证之前）转让房产。在预售阶段，购房者可与受让人签订转让协议，并在首次办理房产证之后将房产过户给受让人。实名制无法阻止预售阶段的转让行为。

　　他指出，实名制只属于微观制度层面，无法单独改变房地产市场的现状。只有科学的宏观政策与有效的配套工作相辅相成，才能形成一套有力的房价调节系统，进而对房地产市场的规范产生明显作用。没有国家政策和社会系统工程的支持，仅靠实名制无法使房地产市场走上健康有序的发展轨道。

　　陈志坤认为，目前实名制的配套措施尚未出台，操作上很容易出现管理漏洞，尤其对遏制专业炒家的作用不大。炒家一样可以认购了房屋之后再以高出很多的价格将认购的房号卖给购房者，也可以干脆买下来等升值，再作为二手房抛售。在目前没有实现购房信息全国联网的情况下，投机者完全可以在不同城市实现多次购房。而且，在我国目前仍然是以个人而不是以家庭为单位来买房的情况下，家庭的多个成员完全可以不受约束地购买多处房屋。要更好地保护一般购房者的利益，他认为最好是将实名制以法规的形式确定下来，并细化配套措施。