编者按：2007年，是佛山地产划时代的一年：禅桂地区将首次有近六个以上楼盘的顶级洋房单价每平方米超过1万元，顶级豪华洋房整体价格创下历史新高；受土地增值税等因素的影响，原先“按地不动”的发展商要么立即让项目破土动工，要么将土地“改嫁”他人，五区新项目空前增多，商品房可售面积大大超过往年，为历史之最；区域态势大局初现，禅桂中心组团作为全市楼市中心的地位进一步巩固，已从规划意义变成市场认可；上市公司、外资公司、广东名企和本地公司初步形成“物以类聚”的局面，各自拿地的风格泾渭分明，或集中在中心区，或“默契”地去新兴市场发展；继佛山交通大动脉“一环”通车之后，佛山历史上第一条地铁将在今年上半年全面动工……
这是佛山楼市最热闹的年代，也是竞争最激烈的年代：中高端产品扎堆情况严重，地产商对利润的苛求与消费者的承受力矛盾激化……
在此群雄竞霸的时代，谁是佛山楼盘的标杆？谁的竞争力最强？谁的产品最值得购买？《佛山日报·百姓楼市》从本周起，一连推出三期《2007佛山楼市竞争力报告》，分别从区域竞争力、发展商竞争力和楼盘竞争力三大方面进行深入调查、分析和总结，为广大置业、投资者提供参考。
□文/本报记者 林庆国
话说佛山楼市，英雄辈出，强者恒强，新秀不弱。“王侯将相，宁有种乎？”新手上阵，准备充分或许能一炮走红；老手出招，粗心大意也有一败涂地的可能。品牌、口碑不是树个冠冕堂皇的旗号就立起来了，而是要在市场的烈火中经受炙烤，要在消费者显微镜般的眼光中接受审查。
一个项目的竞争力，不外乎地段、发展商实力和楼盘素质三大块。而地段是消费者最关心的因素。《2007佛山楼市竞争力报告》上部围绕地段，剖析各区域地产的优势和劣势。
佛山楼市版图初现
区域楼市竞争力，顾名思义就是各地产板块在市场上的竞争能力，通俗来说就是畅销程度。考察一个区域楼市的竞争力，主要尺度是：地理位置、交通、楼盘价位、楼盘集中程度、配套设施（零售商业、教育、市政设施）等。根据以上标准，佛山楼市大略可以分为五大板块：禅桂中心组团、大良容桂组团、南海东西部、三水片区、其他区域。其中禅桂中心组团为全市楼市的中心区，代表区域有禅城城南、桂城等；大良容桂组团是区域楼市的中心区，代表区域有大良、德胜新城区；南海东西部、三水片区等可列为正在崛起的新板块；其他区域则在蓄势待发。
由于城市化进程步伐不一致和地理位置的迥异，佛山楼市呈现区域发展不平衡的特点，同区域内的地产发展也不平衡。如禅桂中心组团，以禅城、桂城（街道）为标杆区域，而其中又以亚艺公园板块、千灯湖和城南板块为风向标，禅桂中心组团内的乐从、罗村和新城区等潜力有待开发。又如与广州接壤的黄岐、盐步，但由于不少楼盘都面对广州客源，所以中档楼盘的价格可能与禅桂高端楼盘齐肩，均价大大超过狮山、丹灶、大沥街道等。
佛山楼市向何方发展？
随着国内经济竞争激烈程度日趋白热化，越来越多的商人将钱投入到利润令人垂涎的房地产行业，这将使得房地产持续升温。房地产项目遍地开花，将使部分区域告别房子不愁卖的好光景。
随着佛山建设现代化城市进程的不断推进，以及区域整合、融合程度的加速，大中型零售商业、高档酒店的集群效应逐渐显现，禅桂中心组团在全市地产中的中心位置将被进一步强化。随着禅城旧城区、旧物业、城中村“三大改造”的全面铺开，今年将可腾出250万平方米的土地供使用。
东平河“一河两岸”(包括新城区)会接过亚艺公园板块、千灯湖板块的接力棒，成为新的种子选手。受广州珠江两岸江景楼盘发展的启迪，东平河江景概念的楼盘将备受关注，将有越来越多的人跨过东平河到乐从置业。
三水、狮山、大沥等区域将持续升温。在这些区域，楼盘的规模将不断被刷新。如佛山目前最大的盘（占地3000亩）下半年将在三水推出首期产品，狮山将出现一个建筑总面积100万平方米的大盘。
外来房地产开发商在禅桂中心组团的话语权将越来越重。从近两三年佛山土地拍卖情况来看，大多数地段较好、占地面积较大的地块，都是被外来发展商收入囊中。可以预见的是，外来发展商将是禅桂中高档楼盘的主角。他们对利润的追求和新颖别致的营销手法，将刺激佛山楼市进一步向前发展。
地铁的全面动工，将有力地推动佛山地产的进一步发展。
佛山楼市发展的四个问题
□文/本报记者 林庆国
要进一步了解佛山楼市，一个重要的方法就是“跳出楼市看楼市”。有时候，确实是“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。有几个重要的方面值得大家注意：
局部区域商品房将出现过剩。最重要的原因是“僧少粥多”。根据佛山市统计局的数据，截至2005年底，佛山的常住人口为580.03万人，自然增长率5.67％。；2005年末户籍人口全部总户数104.58万户，总人口354.48万人，比2004年增加3.59万人，增长仅为1.0%。我们知道，佛山不少家庭拥有两套以上的房子。但买楼毕竟不像买车，说换就换，当这部分拥有多套房子的人消费力饱和时，佛山未来四年每年规划新建1000万平方米的商品住房，由谁购买？每年新增户籍人口不到4万人。业内人士分析，在南海和三水的局部区域，商品住房在今年底将出现过剩现象。
佛山公共交通发展现状，拖住了居住郊区化的进程。在郊区生活，没有小车，辛苦都是业主来扛。而能消费得起私家车的人，未必钟情郊区。所以，就算是路修得再漂亮，道路连通得更畅顺，如果公共交通跟不上，作用也是很有限，班次少得可怜的楼巴意义不是很大。目前郊区不少楼盘居住氛围不够，将成为其进一步发展的制约。
CBD（中央商务区）概念有些超前。广州的珠江新城从上世纪九十年代中期就高喊“CBD”的口号，10年过去了，到现在还是天河北（以中信广场、大都会广场、市长大厦等为代表）是不容争辩的CBD。谁都有提出概念的权利，但概念和现实之间的差距需要市场来填补，市场是收买不了的。其实，佛山的大公司在发迹地方都有办公大楼，落户佛山的外资、合资公司多是生产环节，营销一般放在可以辐射华南的广州。论区位，论商务配套等，佛山都未到火候，所以目前佛山的写字楼市场整体而言并不发达，“总部经济”生长的土壤养分还不够，将来几年也不会有大的改变——除非将广州和佛山的版图对调。
佛山楼市可能呈跳跃式发展。正所谓“近朱者赤”，由于佛山与广州接壤，地产发展不可避免受到影响。广州的楼市在1998年~2004年上半年期间发展比较平稳，价格上升幅度也是有章可循。但是到了2004年就开始发疯似的飚高。由于不少发展商都借鉴广州、深圳等地的开发经验，加之广州楼市已经超前佛山数年，一些在佛山还没有出现的概念在广州已经成为样板，所以，在佛山不少发展商开始透支一些概念，这可能导致佛山楼市不再亦步亦趋地重复广州的道路，而是可能跳过某些阶段，直接与广州最新的阶段对接。
