佛山处于城市化加速期

　我们不妨看看佛山目前处在一个什么样的发展阶段。2006年佛山全市生产总值（GDP）为2926.72亿元，其中第一、第二和第三产业的增加值分别为77.98亿元、1840.44亿元和1008.30亿元，第一产业增加值、第二产业增加值和第三产业增加值占生产总值的比重分别为2.6%、62.9%和34.5%。第二产业（工业）占据了佛山GDP的六成多。根据世界城市化进程的标准及特征，佛山正处于城市化加速期。在此阶段，城市化水平一般为30%-50%，城镇数量和规模正在迅速扩张，大都市在形成。

　　在城市化加速期的发展阶段，农村人口将加速向中心城镇聚集，中心城镇的居住密度不断提高。由于中心城区的居住容量是有限的，所以，居住郊区化的趋势逐渐形成。

　　禅桂中心城区地位日渐凸现

　　由于历史原因，佛山五区相对是比较分散的。在零售商业方面就是一个例证：几乎每个镇都有一个中等规模的综合性购物中心，真正能够被五区消费者共同认可的全市性购物中心似乎尚未确立。

　　以前在没有“绝对中心”的大背景下，佛山的房地产市场相对比较分散，其区域性还是非常明显的。随着政府有意识地强化禅桂这个百万人口的中心组团，以及相关配套基础设施的不断完善及推进（“一环”、广佛地铁、数量众多的五星级酒店、国际品牌的大中型购物中心、大型体育馆、公园、东平河一河两岸开发……），禅桂中心组团的位置在全市版图中日渐突出。可以说，禅桂作为全市中心之一，已经超越了行政意义，其被认可程度日渐增强。

　　当然，在城市化加速期，除了中心城区外，更多的城镇依靠工业发展和壮大起来，吸引更多本地非农居民及外来人口从事工业生产。这些具有特色产业的城镇将越来越兴旺，房地产也将同步升温。

　　中心城区房地产走向高端

　　我们回到文章开头谈到的情形，在中心城区不少普通一手房的价格都在5000元/m2以上，超过10000元/m2的高档住宅也开始冒头。楼盘价格这么高，谁能买得起？

　　我们不妨看看居民的存款情况。至2006年末，佛山城乡居民人民币储蓄存款余额为2667.06亿元，平均到585.83万常住人口上，每人的存款余额是45526元。按照常住人口计算，广州平均每人的存款余额是57023元，东莞的是29833元。佛山常住人口的平均储蓄存款余额在三地中居于中等。目前佛山平均每户家庭的人口为3.399人，那么平均每户家庭的人民币储蓄存款余额是154743元。一套110m2，价格为5300元/m2的住房，总价为583000元，三成首期款为174900元。所以，一户普通人家想在佛山的禅桂中心区购买一套普通的住宅，并不容易。换而言之，地产商在禅桂中心城区建高档住宅，瞄准的是全市范围内收入居于金字塔顶端的居民，而并没有考虑他们原来是不是居住在中心城区。

　　禅桂作为佛山全市中心，决定了它是高档住宅的主战场，高档住宅在此区域将越来越多。这是佛山房地产发展的一条主线。

　　经济强镇楼市后劲足

　　作为珠三角地区相对发达的城市，佛山具有一些特色情况：比如不少农村居民的收入比城市居民收入要高出一大截；数量众多的中小企业主、富裕的农村居民都有豪华的自建房；在一些经济活跃的地区，政府扶持农村居民集资建农民公寓，其设计、建设标准可能比佛山一些自诩为“豪宅”的楼盘还要高……

　　此外，由于一些城镇本身产业发达，而且名声远播，其本身已经吸引了全国各地的商人前来做生意。当地的民企老板基于方便因素，更加愿意留在当地居住，他们对于中心城区的兴趣可能并不如发展商期望的那么大。这将会减少相当一部分购买力很强的人在中心城区置业。另外，佛山的中等和初等教育比较发达，好学校并不是中心城区所独有，而且不少优质学校的学位和就近入学的关系不大。

　　以上的因素将决定佛山楼市发展的另一条主线：区级中心城区、经济强镇将以中档住宅作为主导产品。当然，别墅另当别论。

　　高端住宅消费群体来源窄

　　还有一个值得注意的现象是，佛山写字楼租赁市场一直比较平淡，写字楼租金水平不高。这是因为除了佛山本地企业外，很少企业会将公司的重要部分放在佛山。如普立华科技，工厂设在佛山，但是营销中心设在省会城市广州。众所周知，生产环节处于产业的下游，所分享的利润比较低，生产工人的收入自然“水跌船低”。相反，设计、研究和营销环节的利润比较高，参与这些环节的职员收入也相对较高，他们是房地产商锁定的目标客户群，但是他们主要不在佛山。

　　此外，佛山的医疗整体水平、商业档次以及城市影响力、城市定位等因素，与广州都有相当大的差距，对高端人才（如一些高收入的外籍人士）的吸引力自然不如广州，也就导致佛山高端住宅的消费群来源相对较窄，主要是中小企业主、公务员和来自农村的富裕居民。而不像广州那样有那么多跨国公司高管、数量众多的白领、银领、金领。

现状篇

全民皆地产？ 　　□文/本报记者 成金荣                                                             　　 　　今年以来，佛山坊间开始流行“全民皆地产”这一说法。这种说法可能未必能够全面概括佛山房地产市场目前的真实情况,但是进入房地产行业的企业确实在增多，而买房的人也在增多，就算暂时买不起房子的人大部分也满脑子在想着“买房”。 　　 　　佛山楼市如雾里看花 　　 　　从去年开始，佛山紧跟北京、上海、深圳、广州等房地产发展一线城市的后面，在房地产市场上开始出现两种看似矛盾的现象，一方面抱怨房价太高的声音日益壮大，“房价与收入严重脱节”、“房价超过实际购买力若干”、“不吃不喝多少年也不能买一套房屋”等的声音不绝于耳；另一方面，却看到更多的人甘愿掏空多年积蓄，入市买（炒）房。开发商大肆宣传未能完全确认的景象：“开盘前三天两夜就有人排队”、“开盘当天，来购（看）房的人的小车停在若干条街外”、“来看样板房的人多得把电梯都踩坏了”…… 　　禅城城南某大规模楼盘的销售总监对记者坦言：“现在的佛山楼市真是看不透了，我没法说，一个月下来，同一批次房屋的价钱就可以每平方米上升几百元。” 　　现时，有能力购房的人自然就买了，就算买不起房的人也在满脑子想着房子。难道佛山楼市现在这样子是“存在就是合理的”，还是因为一时期的疯狂而吹起的泡泡？去年的这个时候，深圳楼市一片“崩盘”之声不绝于耳，佛山地产业内人士说，“却到现在迟迟未崩”，广州今年“五一”黄金周楼盘交易同比去年下降约三成，似乎也没有佛山人把它当成一回事。 　　亚艺板块一销售经理对记者说：“整个项目都没有多少货量了，昨天一天就卖了10多套。”千灯湖区域一高端项目，目前还没有开盘，其工作人员明言，首推的数百套房屋在“6月中下旬就会卖完！”诚然，真实的销售情况，以佛山市各区建设局公布的数据才更为贴近现实。 　　 　　资本涌向地产行业 　　 　　另一方面，投资进入房地产的企业也越来越多。上世纪90年代末，家电巨头美的集团开发美的海岸花园。去年，坚美铝材大手笔挺进三水，注资合作开发丽日坚美。近段时间，一些原本从事家私、钢铁生意甚至是空调代理的老板，都大举进军房地产开发领域。本月23日，九江一私人老板以私人身份拍买下九江一11万多平方米的地块，成交价高达3亿多元，比起拍价翻了一番。 　　国内知名房地产开发企业越来越多进入佛山，佛山本土企业也越来越多进军房地产业；佛山人有钱就买屋，没钱的也想买屋，广佛一体化进程加快，越来越多广州人来佛山投资购房。其实，这个现象的背后，可能很多人都害怕出现“拐点”，这个拐点在哪个时候？ 推货篇 下半年新货汹涌上市 　　□文/本报记者 招敏枝                                     　　今年由于工期和政策的原因，佛山五区很多楼盘项目一再延迟推货时间，货量在上半年相对减少。不少消费者关注下半年的推货情况，有些甚至会担心买不到理想的房子。业内人士认为，在这种情况下，消费者非常需要理性的态度。 　　虽然本月再次加息，但市民购房热情不减。记者了解到，下半年的推货量基本上不会受到影响，新货还是相当充足的，包括准备面世的新盘和进行新一期的发售旧盘，总体货量上会比较大，市民在户型以及区位上的选择也将更为丰富。 　　禅桂：超8000套新房推出 　　根据发展商提供给记者的数据，保守估计下半年禅城总推货量超过2500套，产品户型集中为中大户型。如丽日玫瑰·名城将继续推出120－180平方米单位500套，恒福新城推300多套110－160平方米为主的洋房产品，力迅·上筑有100多套150－300平方米大户型单位，有部分复式单位；东方水岸主力户型为60－200平方米的三房两厅单位，货量约为200套；龙光·天湖郦都目前主推剩下尾货20－30套，下半年将推出三期产品，按照工程进度约推300－500套，至于怡翠玫瑰园四期则继续推货，约有300套的货量；海景蓝湾则有500多套的120－200平方米的三房、四房单位推出。 　　记者从桂城主要楼盘的货量调查来看，现有项目前期产品已经消化得七七八八，上半年的桂城楼市是一个平淡的阶段。不仅鲜有楼盘有超过200套以上的单位推出，由于货量较少，消费者上半年选择的空间较窄。经过上半年的前期销售准备，下半年桂城将全面发力，在6月份逐渐进入销售阶段，桂城楼市将逐步走出缺货期，预计有约超5000套住宅上市。 　　保利·千灯湖一号公馆约600套面积在200平方米以上的户型，受到业内的普遍关注。中海·万锦豪园三期以130平方米以上的大户型为主，约800套。以苏州园林特色著称的南海颐景园，三期共有900多套货量，户型产品丰富多样。怡翠馨园的户型以120～130m2的三房二厅中等户型为主，针对白领阶层，货量将可达1000多套；江南名居五、六期户型也有较大变化，以中小户型为主，约600套；万科金色家园二期约有700套100－180平方米的产品推出，万科地产新项目下半年也将启动，万科金御华府首期产品以大户型、联排别墅为主，总面积约5万平方米，首期销售火爆的时代名轩下半年也将有400余套的住宅推出市场。根据估算，禅桂其他中小楼盘的总货量可能在1000套以上。故下半年禅桂将有超过8000套新房推出。 　　南海街镇：全面开花，货量逼人 　　受取得预售证进度影响，南海街镇的一些楼盘的推盘时间均有不同程度的推迟。步入6月份，新拿预售证的项目将逐步推出新货，南海街镇楼市也将逐渐放量。这些新拿预售证的项目，逐渐进入推货集中期。位于狮山城区的锦绣华庭将推二期产品，以100－120平方米、130－150平方米的产品为主，约500－600套货量；同区的南海湖景湾6月份将推第四期总面积约7万平方米的洋房；中南海晖城预计推出15万平方米，而罗村的时代倾城预计有400多套住宅上市。金叶·阳光新城也有280多套90平方米的三房单位；海逸锦绣桃园下半年预计推出近500套，二、三、四房80－170平方米，主力为110－140平方米的户型。 　　钜隆集团旗下各大楼盘，桂城的碧琴湾、黄岐的碧水湾和盐步雅居蓝湾，六月或七月初将推出新货，总货量超200套；位于西樵的凰樵圣堡，估计10月份左右约有300套的高档洋房也将推出市场，填补目前西樵房地产的空白。 　　三水：继续发力 　　西南涌左岸的东海蓝湾的货量，经过上半年已经消化了大部分；绿湖爱伦堡6月份将推U型组团200多套；雅居乐三水项目预计下半年有1000套以上单位推出，将大大填补市场的空白，供货量形势将有所好转。 　　　高明区：渐渐升温 　　2007上半年，高明的房地产市场逐步走向高档化， 位于高明区丹霞路（荷城街道办事处对面）的帝景豪庭，精美示范单位将在5月26日开放，主力户型为102－188平方米的三房、四房的电梯洋房单位，采用新皇家式星级物业管理模式、87％的实用率、72米的超宽楼距，帝景豪庭为高明地产注入了新鲜的血液，据了解，该盘下半年的货量约有500套，下半年也有部分其他产品推出市场，市民可拭目以待。 　　别墅货量有增无减 　　下半年，佛山的别墅市场将集中在高端别墅产品上，由于购买者有着很强的支付能力，加上受土地供应限制而形成的稀缺性因素影响，该部分产品的抗风险能力较强。下半年的别墅产品丰富，风格各异，景观方面也各有特色，这对有经济实力的消费者来说，选择的层次将更为丰富。 　　自去年秋季以来，南海西部的别墅产品的成交持续火爆，穆天子山庄货量到目前已经消化得差不多，该项目目前已进入缺货期，预计9月份穆天子山庄有新货面市；南国桃园的天安鸿基花园下半年将主推三期产品，有150－200套300－500平方米的独立和双拼别墅产品；金沙的天晟·海琴湾，下半年将主推二期的90套独立别墅产品。三水区的云东海板块的丽日天鹅湖下半年将推出数十套200－800平方米的别墅，三水庄园下半年无新货，仍推旧货。 　　禅桂中心城区下半年也有相当部分别墅产品面市，佛山雅居乐花园有部分独立别墅；万科金御华府有部分的联排别墅，中海禅城项目也有部分别墅产品，金地禅城项目有几十套联排别墅，佛奥棕榈园主推面积50套500－600平方米的别墅。