和普通住宅市场遭遇的观望态度相同，购房者对目前五环内每平方米动辄万元甚至几万元的高档住宅项目也并不买账，其中，以15000元以上的高档住宅最为明显。统计数据显示，高档住宅今年销售率仅为两成左右，同时有近九成项目成交价格低于开盘价格。

　　

　　高档住宅成交量骤降

　　

　　根据中大恒基不动产营销市场研究中心统计显示，2007年1月至4月入市的高档住宅项目占开盘总数的1/5，截止至5月20日，高档住宅的销售率仅为22.8%。

　　北京普通住宅市场的销售状况也不乐观。北京房地产交易管理网有关数据显示，今年1月至4月，商品住宅成交量较去年同期下降将近50%。按常规，每年4月、5月交易量最为活跃，但根据北京中原地产三级市场部统计显示，今年“五一”期间，住宅期房网上签约套数较去年“五一”期间下降了27%，较去年4月更是下降了51%。

　　尽管成交量在下降，但房价上涨的势头却丝毫不减。国家发改委和国家统计局联合公布的数据显示，一季度，北京新建商品住房价格上涨9.8%。

　　

　　售价普遍低于开盘价

　　

　　“高档住宅的消化速度并不尽如人意，开始出现有价无市的局面。”中大恒基不动产营销有限公司董事长刘益良对记者说，高档住宅的购房需求基本来源于投资客户或自住群体置业升级的需要，但“限外”政策、央行连续加息、政府加快实施“保障性住房”计划都影响到投资者和高端买家的购房热情。此外，资本市场的火热也分流了相当一部分资金，导致高档住宅的销售速度下滑明显，交易意愿相对冷淡。

　　记者了解到，今年1月至3月，高档住宅的成交率一路下滑，尽管在4月楼市有所回暖，但成交率也仅仅略高于3月份，仍为两成左右。就在高档住宅销量猛然下跌的同时，其成交价格也同样跌宕起伏。尽管基本保持上涨状态，但总体却低于开盘价。其中，1月至4月成交的高档住宅中仅有两个项目的成交均价高于开盘价，其余项目均低于开盘价，差额在1000元至4000元左右的占66.7%。

　　对于高档楼盘“高开低走”的走势，刘益良分析认为，首先，坚守高价位是大部分高档楼盘所采用的一贯销售策略，因为要保持项目的“身份”，给购房者增强信心，让人感觉高档项目的升值潜力仍然很大；其次，很多高档住宅往往通过高开价吸引人气，但在实际销售中却会通过让利等手段促进成交；此外，由于受到政策影响，购房人对未来房价的走向不确定，目前观望情绪较浓。而开发商对国内经济发展前景乐观，对高档住宅市场的预期看好，宁可坚持长线销售也不肯降价出售，买卖双方的这种心理落差也是导致高档住宅市场成交下滑的原因之一。