编者按：近段时间，有关住房按揭贷款首付提高的传闻越传越烈，而深圳、北京等地大部分银行纷纷暂停二手房按揭业务，这令“住房按揭首付提升”传闻更增添几分神秘色彩。若住房按揭首付提升，将更为直接压制住房需求，对楼市的宏观调控有着立竿见影作用。据了解，佛山各大银行的住房按揭政策尚未有任何变化，但深圳等地的暂停二手房按揭业务，无疑令市场担心更严格的按揭政策出台。
提高首付强压需求，更能平衡供求
□文/本报记者 黄玉君
当前，佛山的楼价仍处于上升阶段，不少开发商仍十分看好楼市，认为佛山楼价还有一定的上涨空间。虽然楼价持续上升，但由于“买涨不买跌”及外地炒楼团的影响，佛山楼盘需求旺盛。然而，作为一个良性发展的房地产市场，滚雪球般的发展并不健康，因此，有专业人士建议，要稳定楼价，以提高首付的方式，强压需求，更能收到平稳供求关系的效果。
地价带动着楼价飙升
从2005年开始，国家出台了一系列的房产新政，主要从供给上进行宏观调控，以此来稳定房价。然而，楼价的发展却事与愿违，房产新政一个个出台，房价一节节上升，导致调控变成“空调”。究其原因，主要是由于市场及地方政府的执行力不到位。一方面，房地产市场的供需并不平衡，出现供不应求的现象，大部分开发商都不愁卖房子，甚至偷偷捂盘慢慢卖，以期卖得更高的价格。开盘也不再是大张旗鼓，而是悄悄进行，不必以开盘来制造人气。另一方面，在土地拍卖上，对于一些黄金地段的地块，部分开发商为了争得地块，不惜重金，导致地价不断上升。而地价的上升最直接的结果就是让周边的地段升值，在售楼盘升价。如去年亚艺公园板块的两地块拍卖创历史新高，今年年中桂城一地块再创“天价”，第二天周边楼盘价格每平方米上涨了500元不等。可以说，地价的上升是导致楼价上涨的一个重要因素。
炒房团的加入，加大了供求不平衡
此外，一直以自住为主要购买目的的佛山房地产市场也悄然发生改变，今年以来，不断有外地的炒房团进驻佛山，大批量地签订下不少单位，导致住房的刚性需求持续旺盛，让楼价快速走高。据了解，这部分炒楼团除了深圳人、广州人以外，温州炒房团也悄然进入佛山。如上个月，深圳炒房团开着两部大巴士浩浩荡荡来到桂城一楼盘进行现场签约；前段时间，几名温州人士前去南海一楼盘签下十几套单位。即便是二手楼，也受到不少外地投资客的欢迎。因此，炒房团的进驻再次打破了佛山楼市的供求关系，导致楼价加速上升。
提高首付，对需求压制有立竿见影作用
因此，有专家表示，对于房地产市场的宏观调控，从需求角度来调控，提高首付，强压需求，可能会收到立竿见影效果。如发放个人房贷额度时，可以在国家政策的基础上但又不是“一刀切”地提高，针对不同客户制定不同标准，如果客户有良好资信，较好的资金保障，又是首次购房就能享受到最低首付比例；如果有不良信用记录或不止一次贷款买房，首付比例会相应提高到35%或更高。按照此类标准来提高首付，可以说对住房的刚性需求及炒房团都有较强的压制作用，从而达到为楼市强降温的目的。
目前，佛山房地产市场，住房按揭比例较大，对于一般的中高收入家庭，大部分的付款方式也是以按揭为主，一般都会申请最大限度的按揭金额，而对于炒楼一族，对银行资金的信赖性更大。有专业人士分析，如果首付提高一成，佛山住房需求降低的幅度就不止一成，因此，提高首付，对佛山住房需求有立竿见影作用，更能平衡供求关系。
佛山房贷市场波澜不惊
□文/本报记者 陈锡琳
近段时间关于住房按揭贷款首付提高的传闻越传越广，各大媒体以及网站纷纷对首付提高作出各种详细的专题报道，从可行性、预计出现时间，到对楼市发展趋势、对房贷市场的冲击、市民心声、对炒楼一族的打击等的报道越来越多。虽然最近银监会已经否认提高首付，但浙江、广西、深圳等地部分商业银行叫停二手房按揭等收紧住房按揭的消息频频出现，似乎都暗示着房贷市场的趋势。但记者从佛山各大银行房贷部获悉，佛山各大银行仍按国家有关政策执行，未有较大变动。
佛山房贷按揭好轻松
在佛山，由于住房按揭业务竞争激烈，无论新房或二手房均能在很短时间内获得银行房贷支持，且不少银行直接与新楼盘挂钩，做到足不出销售中心便能即时办理新房按揭。佛山新房一般按揭款项绝大部分符合国家有关政策，对90平方米以上的只能按揭7成总房款；不足90平方米的可按8成，只要符合条件按揭很快便能办下来。在办理过程中，月收入与每月还款数的比例则大多数银行都较为放松，月供超过月总收入50％的市民也可顺利办理房贷。对其它商业银行而言，其住房按揭环境比国有银行更为宽松。
然而也有部分银行进行“非常规”操作，90平方米以上的新房同样能按揭8成总房价，当然这种情况不多发生，一方面在目前如此高楼价前提下，按揭8成并不实际，月供压力可想而知；第二，并非随便就能办理，只有极为少数银行可操作，且要熟人介绍才能容易成功办理。
二手房贷更为灵活
佛山二手房按揭环境相对新房按揭更为宽松，新房总房价在成交时清清楚楚写在交易合同上，容不得半分虚假，而二手房交易合同成交金额、房子面积等均是手写项目，中间还要经过评估公司的现值评估，所以二手房按揭灵活程度比新房按揭高得多。许多时候，二手房按揭时可直接找银行商量要贷款的金额大小，然后银行会叫评估公司前往做一份房子现值报告，然后叫评估公司在评估价值上“做手脚”，最后根据业主收入水平与新业主商量贷到最大的贷款金额，可以说在某种程度上只要不超过个人收入水平贷款最大限度的话，二手房贷款都有着极大的灵活性。
另外，二手房贷不同一手房贷，不受90平方米限制，只要楼龄不超过10年，一般都可做到7成按揭，5年楼龄以内的基本上可按新房操作，最高可做到8成按揭。这样宽松的二手房贷，在一定程度上刺激了今年佛山二手房市场的发展，也在一定程度上助长了炒楼风气。
提高首付
银行可降低风险
□文/本报记者 成金荣
当一个城市的楼价进入下降通道时，如果下降幅度超过20%，首付仅为2成时，很多炒房者将会不愿再供房，银行收回来的价值就在原房价的80%以下，银行就会出现较大风险，如果首付提高至4~5成，则楼价下降更大的空间，银行则可以较大程度地避免风险。
有关统计称，截至2006年末，我国个人商业房贷余额已经达到2.27万亿元，占GDP比重超过11%。由于个人房贷业务相对于其他贷款业务具有收益稳、风险低的特点，因此成为各大银行激烈争夺的优质业务。2003年~2005年是房地产行业高速发展的时期，在银行几乎不设门槛的支持下，个人房贷规模迅速扩大。同时，房贷不良率上升势头也在加快。
如此庞大的个人商业房贷余额，一旦房价进入大幅下降通道，当下降幅度超过20%时，将会出现当初首付2成的购房者不再愿意供房，自己损失的同时，也将风险推给银行。一些投资失误的购房者，他们看好房产势头，虽然超过自身经济实力但仍在房价高位时购房投资，本以为几个月就能赚百分之二三十的投资收益。谁知限制转按揭、升息、调税等调控政策一出，所购房屋不但不升值且卖不出去，最终因无力承受每月高额还款形成违约。 而断供房被拍卖后，原房主损失最大。根据拍卖行人士和律师提供的数据，以一套50万元的房子为例，一套房产被拍卖后，房主大约要损失近10万元，而银行也同样有损失。
不少银行业内人士也不赞成“一刀切”提高房贷首付比例。一方面，目前很多银行住房按揭贷款的不良率都在1%以下，属于银行的优质资产，提高首付比例会导致业务量萎缩。 提高首付款比例，是央行货币紧缩政策的表现，也是商业银行控制风险的手段；对于抑制需求，提高首付比例无疑是有效的，但同时也会波及部分购房支付能力并不强的自住者；例如吴先生打算购买一套50万元的房产，原本最低首付为3成15万元，一旦提高至4成，首付将需要20万元，而吴先生现在的能力只能支付15万元，那么他只能另外筹钱，或者降低要求，购买总价37.5万元以内的房产，无疑，他的置业计划将受到极大的影响，而同时，银行也少了这部分业务额。
