房地产价格的持续上涨，使不少在售楼盘的投资比例加大。(资料图片)

　　近段时间，随着楼价的不断上涨，房地产投资成份也不断加大，据业内人士透露，目前佛山房地产交易中，投资成份已超过20%。不少投资者已尝到了房地产投资的巨大收益，刺激了他们的再次投资及其他人的投资行为，在房地产快速上升阶段，每一个房地产投资者都是投资高手，高回报也意味着高风险，到底目前佛山房地产投资中，要面临着怎样的风险呢？

　　□文/本报记者 成金荣                    

　　今年以来，佛山楼价的快速上扬进一步加剧，市民实际购买力进一步受限，有效需求进一步萎缩，供求即将发生逆转；同时，目前的楼价在体现稀缺性资源方面已被充分挖掘，佛山房地产市场投资风险加大。

　　房价与成交已成反比

　　禅城区房地产交易所的统计数据显示，禅城区楼市1~8月份，交易均价从1月份的每平方米4567元，持续大幅上升到8月份每平方米7220元。期间经历两次“飞跃”，5月份的每平方米5807元比4月份的每平方米4758元上升22%，8月份的每平方米7220元比7月的每平方米6013元上升20%。成交均价8月比1月上升高达58%，同比去年竟高达78.4%。而同期，桂城楼市成交均价也超过7000元/m2，禅城区、南海区今年的楼价上升势头可谓“火箭冲天”。楼价飙升带来的市场直接效应是交易量的快速下降，禅城楼市1~8月份交易量明显比去年同期大幅萎缩，交易总量2006年为4993套，而2007年仅有4022套，下降超过19%，交易量减少近1000套。

　　多种因素推动楼价上涨

　　交易量的快速下降说明，佛山市场对房地产消费的实际购买力在下降。近来国内商品房价格普遍上涨，原因虽然多样，但重要原因之一是今年以来股市财富效应和近期部分资金从股市撤出进入房地产市场，抬高了房地产市场预期，并推高商品房价格上涨。而鉴于目前佛山楼市已与几年前不同，大部分商品房价值潜力已经被充分挖掘，比如亚洲艺术公园、千灯湖公园的稀缺性资源环境等。整个政策环境、市场环境、市场结构、住房心理、投资理念等都在发生变化，仅靠商品房的区域性、稀缺性并不能支持其价格上涨过猛，对于已经被充分挖掘价值潜力的商品房，未来价格还会出现调整和阶段性下跌，这在2005年末和2006年已经出现。

　　价值已被充分挖掘

　　商品房投资炒作最终要受市场实际需求制约，租金和房价的严重背离已是投资买房的最基本市场风险。投资和炒作商品房的获利前提是市场的良好预期，普遍看好市场价格上涨，市场租金价格合理，具有投资回报的机会。在数年前佛山楼市价值尚未被充分挖掘的情况下，市场的确给投资和炒房者带来了较大的获利机会。但目前市场需求已发生显著变化，需求受到多种因素影响：一是租金收益和投资价格开始出现背离，已不具备投资的吸引力。二是利率风险。目前央行进入加息期，未来会增加住房需求成本，尤其是高价房和贷款数量较大的商品房，利率上升会增加还贷的压力。三是其他投资的替代效应。金融投资渠道不断拓宽，投资产品不断丰富，良好的收益率和稳健性将产生较大的替代效应。相比之下，商品房投资受市场实际购买力、租金市场，房屋的维护成本、交易转让成本和政策性风险等制约，收益性、流动性都较几年前有明显下降。