房地产调控政策总体取向已十分明朗，将突出商品房的自住消费功能，投资功能将受到抑制；商品房投资炒作最终要受市场实际需求制约，租金和房价的严重背离已是投资买房的最基本的市场风险；高价位的商品房面临变现的困难。目前商品房投资或炒房风险较大，其中就要面临政策性风险。

　　房地产是政策面和宏观调控重点关注的领域。由于房地产涉及广大群众的根本利益，对构建和谐社会具有重要影响，所以，房地产必将成为宏观调控目标之一。

　　从政策取向判断，住房的投资功能决不会受到鼓励，而只能是适度的，投机更要受到打击。从以往调控政策变化看，有关部门对房地产市场规律的认识不断提高，调控政策逐步完善，调控手段多样。从调控趋势看，我国房地产资源配置将存在政策性住房和商业化、市场化两种配置形式并存的局面，以满足多层次需求。政策性住房主要针对低收入群体，商业化和市场化的配置主要满足中高收入群体。

　　目前，对于商品房投资需求的控制和打击投机需求，增加投资成本，压缩投资收益率(包括租金收益)是主要思路之一。为使房地产调控制度长效化，对房地产市场的规范和调控很可能从目前的行政命令，上升到法律层面。

　　房地产市场管理政策和制度，一方面将不断增加适合广大中低消费群体需求的供给，也会根据市场需求，增加高品质商品房数量，市场结构将不断优化；另一方面将更加支持自用型消费和梯度式改善型消费。这些措施都将不断改善市场结构，对价格起到平抑作用。就目前来看，投资买卖和炒房者的政策性风险主要体现在三方面：一是信贷政策的变化。在贯彻落实科学发展观和宏观调控政策的大背景下，加上美国次级债务危机的经验教训，银行对个人住房信贷政策在近期和未来一段时期会不断趋紧，尤其对多套住房投资者的信贷控制会更加严格。运用信贷杠杆进行商品房买卖投资的难度会愈来愈大。二是“增控逼存”政策进一步增强。如严控新增土地、盘活存量用地、打击“捂盘惜售”等政策，上海近期规定3万平方米以下新楼盘须一次预售，业内人士表示，这是防止开发商捂盘最具实质性的一招，由此市场供给将快速增加。所以，随着2006年“国六条”《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》等有关政策的深入落实，市场结构和预期都会发生积极变化。三是交易转让环节限制政策逐步增强。如税收政策对持房者和交易成本的影响，对第二套房购买对象限制等，如有的地区限制外籍人士购买第二套和多套商品房等政策，这些政策对市场需求和交易具有一定的抑制作用。

　　(张望)