近期二手房买卖中类似个案增多，律师建议提高合同中的违约金额加以防范

　　本报讯 记者曾伟荣报道：面对房价一路上涨，房主以未拿到房产证和未征得房产人之一未成年女儿同意为由毁约不卖房，让买家气愤不已，直骂房主不讲诚信。昨日，律师表示，房主违约须承担责任。

　　2006年11月，张先生以24万多元的价格在禅城季华园附近购买了一套面积为76平方米的小户型房子。该房登记在张先生妻子及其女儿名下，要今年底才交房。

　　今年3月，张先生欲购一套更大点的房子，于是将房子卖给了来自山东的郭先生，并签订房屋买卖合同。按照合同规定，房子总价为28万多元。郭先生把山东的房子卖了凑钱先付给张先生10万元，另外还给了1万元作为按揭还款备用金，等房产证下来后，郭先生再把余款还清并办理过户手续。合同约定，如卖方违约须向买方交付违约金4万元。

　　然而，9月的一天，张先生突然告知郭先生房子不卖了。“该房位置极佳，紧邻季华园地铁口，现在已经升值15万多元了，房主毁约不讲诚信。”郭先生对张先生的变卦愤愤不平，“房主当初不卖房给我的话，我可以去买别处的，但现在房价暴涨，用相同的钱却买不到同样大同样好的房子了。”郭先生仍希望得到这套房子。

　　昨日，张先生对记者讲了房子不能卖的理由：一是房子要今年底才交房，目前未拿到房产证，根据有关规定，房子是不能卖的；二是房子卖时未征得房产共有人之一即其15岁女儿的同意，女儿在得知房子被卖后，坚决不同意。

　　张先生表示，房价上涨只是碰巧的情况，他愿将郭先生付的房款退回给他，并赔偿同期贷款利息及交付违约金，但双方至今未就此协商一致。目前，张先生已诉至禅城区法院，要求判令双方合同无效。

　　记者从我市几家房产中介了解到，近期二手房买卖过程中房主中途毁约的例子经常有，不少房主在签订合同，收了订金后，当有其他买家出更高的价钱，如违约金低的话，就中途毁约，卖给出价高者。

　　　［律师说法］

　　合同有效 买方可要求赔偿

　　广东晋元律师所唐律师认为，房主张先生与买家郭先生之间其实是合同债权转让关系，张先生将债权让给了郭先生，这个合同是成立的。张先生不卖房是违约行为，其要承担违约责任。因郭先生的实际损失远高于合同中约定的违约金额，其可要求法院提高违约金标准。至于张先生称未征得女儿的同意不能卖的理由，因其女儿今年才15岁，属未成年人，所以其监护人即父母可以代替其意志签署合同。

　　唐律师说，目前房价上涨厉害，类似张先生中途毁约的现象越来越多，他们的律师事务所近段时间就经办了好几起案件。为此，唐律师建议，若房主未拿到房产证，签合同时约定更高的违约金，增加房主违约成本；若房主有房产证，除提高违约金外，在办理过户手续的时间和程序上紧凑些，让房主毁约也来不及。