楼市是非常复杂的问题，它的发展往往不以个人的意志为转移。面对着目前发生的楼价松动与观望气氛浓厚的状况，需要知道它的“来龙”——它是怎样形成目前的局面的？它有无一定的发展周期？不同地段和不同类型的产品，各自在市场上的表现有哪些不同？内在原因是什么？将楼市放在一定的时间和空间范围内来分析，将能更加接近真实情况，才能知道它的“去脉”。本期《楼市冷思考》专题，就从上述方面进行探讨， 仅供参考。详见C1-C2。

　　□文/本报记者 梁瑞卓

　　最近，楼价的走势成为众人关注的焦点，部分楼盘开始打出久违的价格促销牌子，虽然还未出现大幅降价、普遍降价现象，但楼市走低的观点不绝于耳。目前佛山楼市到底处于一个怎样的阶段？下一步该怎样走？消费者、发展商对此都极为关注。

　　佛山楼市“中心冷周边热”

　　据南海区建设局网站公示数据统计，11月份(截至11月27日，下同)南海区普通住宅成交量为19.4万平方米，比10月份上升了1.5万平方米，楼价为6783元/m2，比10月份的6462元/m2上升了5%，11月份南海区楼市继续出现价升量升态势。就个别区域来说，南海桂城11月的成交量仅为2.7万平方米，比10月的5.3万平方米下跌近五成；与此同时，大沥交易量也在下跌，11月份仅为2.2万平方米，比10月份下跌了35%。桂城、大沥是南海楼市的两大龙头，同时也是楼市价格的龙头，在南海楼市交易量稳步上升的态势下，两大龙头交易量反而齐齐下跌。

　　禅城方面，同样出现这种情况。进入10月份，中心城区一些高价楼盘开始滞销，消费力不断向南海罗村、狮山及顺德乐从等周边区域转移。中心城区高价盘交易阻滞，而价位低的区域旺销，这说明楼市需求不减，但交易量流向周边楼价低的街镇。

　　楼市发展有周期

　　房地产的发展，有较强的经济周期，美国的房地产波动周期一般为20年，10年左右为上升期，10年左右为下滑期；日本为10年，6-7年上升期，3～4年下滑期（金融危机、经济危机除外）；中国台湾地区5-6年为一个周期，其中4年左右为上升期。中国内地房地产也有一定的周期性，可划分为四个时期：即1979-1985年为复苏期，1986-1990年为发展期，1991-1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期，周期为6-8年，最后一个周期持续时间较长，已持续了9年的高速增长，幅度之大、地域之广、态势之强可谓史无前例，房地产上升周期是否到顶了？

　　有专家分析，中国的房地产市场发展时间还很短，市场化也不够充分，自身的规律还没有形成，更重要的是，受宏观调控的影响比较大，并不完全是市场自发的调整，不能简单地套用周期规律来判断房地产的走势。目前中国房地产经历了9年的高速增长，与中国经济大发展的背景密切相关，虽然存在大量非理性繁荣的因素，但有着较强的正面推动力，如城市化进程加速、经济持续发展、居民购买力增强等。

　　内需促使楼市发展

　　佛山房地产发展周期，与国内房地产发展周期基本同步。1999-2005年，处于新的发展期，成交量逐年稳步增长，但楼价基本保持稳定。2006年开始，楼价才开始跟随全国步调，进入快速上升通道。近两年，佛山楼价的快速上涨，主因并非外围因素影响，而是内在的需求带动。从2003年开始，佛山经济经历着新一轮的腾飞，佛山城市格局面临新突破，这对楼市的刺激很大，从2003-2005年，由于城市规划等影响，楼市部分需求受到一定的压制；同时，经济的发展也加强了楼市的购买力。到2006年，随着系列品牌大盘的刺激，佛山积累了几年的住房需求开始爆发，从而引发了佛山楼价的快速上涨。

　　购买力不足成楼市最大“瓶颈”

　　目前，佛山楼市交易平淡，除了受住房按揭新政影响外，更重要的是购买力的不足。南海11月份交易量在稳步上扬状况下，两个楼价最高的区域——桂城、大沥却大幅下跌，这就说明楼市需求还很大，但部分区域已出现购买力不足。

　　一般来说，住房总价与家庭总收入比在6：1较为合理。假设中等收入家庭的年收入为8万元，中心城区一套100m2左右的一手楼总价一般要80万元，这样房价与家庭总收入比达10：1。因此，一般中等收入家庭已难在市区购买新楼，他们不得不选择在郊区置业。禅城和南海桂城、大沥等部分高价楼盘销售出现阻滞，而南海罗村、狮山及顺德乐从等低价区域的楼盘销售依然不错，这说明高价楼购买力不足，购买力正由高处向低处流。