□文/本报记者 黎红玲                    

　　

　　日前，本报接到一位读者投诉，称其在购买二手楼的过程中遭遇“黑中介”，所交5000元的购房“诚意金”无法讨回。对此，业内人士指出，购房者在买房时需要分清诚意金和定金的区别，而在购买二手楼交“诚意金”时更需审慎。

　　

　　案例：5000元“诚意金”难讨回

　　

　　日前，本报接到一位读者投诉：2007年6月17日，他到位于南海桂城的某品牌地产中介的一间店里看楼。经经纪人吕某介绍，很快看中一套102m2的三房一厅的房子，包括单车房标价26万元。吕某表示只要他交5000元的购房诚意金，便可以帮他封盘，让他可以有更长的时间考虑清楚。于是他就与该地产中介签了一份合同，并交了5000元的“诚意金”。“签合同的时候，经纪人明确地对我说，如果我不喜欢楼盘的话，钱随时可以退。”他表示。

　　然而，就在他经过多方考虑后决定不购买这套房子，并向该中介索要已交的5000元“诚意金”时，他得到的答复是“这个钱不能退，因为已经作为定金了”。此时，他才发现，原来他与该中介签的合同中明确地写着，5000元是购房定金。在随后的两个多月时间里，他多次与该地产中介联系，仍没能讨回所交的购房“诚意金”，事情也就不了了之。

　　

　　分析：诚意金与定金有区别

　　

　　其实，这位读者所遇到的事情，除了该地产中介有不诚信的因素存在外，主要还是集中在如何区分诚意金与定金的问题上。目前，不少初次置业者对诚意金与定金的区别也是不甚了解。

　　那么，诚意金与定金有何区别呢？记者采访了广东天地正律师事务所房地产部王明律师。王律师表示，诚意金是预付款性质的，不具备法律效力，如果买方不想购买，诚意金就可以退回。但是定金则具有法律效力，适用于定金法则。如果买方不想购买，就是违约，所交款项无法退回；而如果卖方违约，则应双倍退还定金。

　　因此，购房者在签订合同（或者认购协议）时，要弄清楚所交款项究竟是购房诚意金还是购房定金。如果是定金，就表示已经确定要购买该房，违约就不能讨回所交款项。由于这位读者与该地产中介签订的合同中写的是“购房定金”，所以他在讨回所交的5000元时，尽管几经周折仍然不了了之。

　　

　　业内人士：购房前慎交“诚意金”

　　

　　针对这位读者的遭遇，记者采访了满堂红佛山分公司高级营业经理张柏贤。他表示，由于交纳诚意金后，买方可以随时表示不购买房子，诚意金也可以随时要回。对中介和卖方来说，权益方面就没有保证。因此，目前佛山房地产中介一般做法是，如果要封盘，都是在买方交纳了购房定金之后。即房地产中介一般不存在交纳诚意金的情况，所谓的“诚意金”，一般都是指定金。

　　而交纳购房定金，应该是买方、卖方和房地产中介签三方约，合约内容包括成交价格、房子面积、房屋产权内容、付款方式及交楼时间等方面。因此，一旦签了购房协议（合同）并交纳定金，就表示买方确定购买该房，一旦违约，定金就不能讨回。

　　所以，张柏贤提醒消费者，如果要购买二手楼，在签订购房协议（合同）并交纳定金时，需要审慎，应该全面清楚地了解房屋的状况，并且确定要购买房子。否则，就有可能重复上述读者的遭遇。

　　

　　购买二手楼，签订买卖合同或交纳定金前不能忽略的细节：

　　

　　1、与卖方谈好价格。

　　由于认购协议或者购房合同中一般都会写明成交价格，一旦签订合同或者购房协议后，价格就必须按照协议或者（合同）来执行。

　　

　　2、调查了解房屋产权情况。

　　在看中房子之后，先不要急于确定购买此房。为避免交易过程中出岔子，最好事先到房地产档案所了解清楚打算购买房屋的产权情况及其他详细资料，防止购买一些已经抵押或者产权不是很明晰的房子。

　　

　　3、确定能否申请到银行按揭贷款。

　　如果需要按揭贷款买房，还需要提前向银行申请贷款，能够获得银行贷款也关系着你是否能成功购买二手楼，如果不能顺利办理按揭贷款，购房交易就不能顺利进行，而你将可能为此付出双倍的违约定金。因此，在一切准备工作做好之后，也不要急于签订购房合同或者交定金，你还要了解银行是否批准你的按揭贷款申请。

　　

　　4、查水电等隐性问题。

　　包括水压、供电容量等，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。

　　

　　5、交楼约定及户口问题。

　　签协议（合同）前，除了要约定具体的交楼时间外，同时还要确保原业主的户口全部迁出，这样才能保证买房后业主的户口能顺利地迁入。