假设某楼盘Z的部分相邻单位实行捆绑销售方式，A房、B房建筑面积分别为80平方米，单价为8000元/平方米，则两套房的总价为128万元人民币。假设置业者在购买楼盘Z之前已经将所有的房贷还清了。

　　由于现在央行、银监会对第二套住房的首付和按揭利率都有了重要的调整：贷款购买第二套房的贷款利率提高至基准利率的1.1倍，第二套房的首付款比例提高到四成。

　　根据现行政策，购买者有以下四种典型的付款方式：

　　第一种支付方式：买者用自己的名义买房A，然后用已成年的儿子或女儿的名义来买房B，那么两套房都可以当作第一套房来看待。如果两套房都采用分期付款的方式购房，那么置业者首期大约需要支付：12.8万元（房A首期二成房款）+12.8万元（房B首期二成房款）=25.6万元。虽然两套房的总面积为160平方米，但由于是分套购买，每套的交易契税为1.5%，而单买一套总面积为160平方米的房子要交3%的契税，分两套购买可以少交1.92万元的契税。这种方式对于置业者来说比较划算，但前提是买者利用已成年子女的名义来买，或者是和兄弟姊妹合买。

　　第二种方式：先一次付清房A的房款，房B采用分期付款方式。由于房A已经付清房款，所以房B可以算作“第一套房”，贷款时可以在基准利率的基础上优惠15%。通过这种方式购房，置业者首期大约需要支付：64万元（房A总房款）+12.8万元（房B首期二成房款）=76.8万元。

　　第三种方式：房A按照第一套房来办理分期付款按揭，房B按照第二套房来办理按揭。在这种支付方式下，买方首期需要大约支付：12.8万元（房A首期二成房款）+25.6万元（房B首期四成房款）=38.4万元。表面上这种支付方式首期支付不算太高，但是房B要支付的按揭利率却相当高。假设贷款年限为15年，按揭基准利率为7.83%，则第二套房的利率为8.613%，而第一套房优惠后的利率为6.6555%，两者相差大约1.96个百分点。

　　第四种方式：两套房一次性付款。这适合手里掌握充裕现金的购买者。

　　简要分析：理性的消费者通常会用最小的成本去获得最大的效用或者利益。在这个前提下，多数人会偏向于选择第一种支付方式。但是第一种支付方式现实条件限制也较多。选择第二种付款方式的置业者应该不多，因为首付已达到76.8万元。选择第四种方式的会更少。最少人接受的方式可能是第三种方式，因为第二套的利率实在不太划算。

　　综上所述，两套房捆绑销售，在现行的房贷政策下，给置业者设置了较多限制，可能会减低他们的购买欲望。当然，如果楼盘所处位置优越，产品的性价比较高，也会受到置业者的追捧的。

　　（林庆国）