“消费者剩余”是理解楼价的一个很好工具。一个综合素质很高的楼盘，即使它叫价8000元/平方米，如果它的目标消费者认为它值这个价钱，或者还有较大的升值空间，那么它一样热销；一个综合素质一般的楼盘 ，即使它降价2000元/平方米甚至更多，如果没有达到目标消费者的心理价位，它可能还是卖不动或者成交惨淡。

　　在央行持续加息及“第二套房”房贷政策实施以来，全国的商品房交易都不断下滑，2008年1月全国楼市交易之淡为近几年之最，有人甚至将这种价格下跌、销售暴跌的现象称为“下雪”。原因是不少商品房，虽然价钱已经下调了一截，但是楼盘目标消费者的消费者剩余非常少甚至是负数。诚然，我们也应该看到，在广佛地区，极个别楼盘的售价比整个市场的均价还要低一大截，在这个冷淡的时期出现了众人排队抢购的稀有现象，这是消费者剩余非常大的缘故。

　　房价，从长远来看是向上的。但是在一个较短的时期内（比如十年以内），就像海浪一样起起落落，蹿到浪尖就会摔下来，掉到底部就会反弹上去。在本周，已经有SOHO中国、中国奥园和众安房产三家在香港上市的内地房企跌破了发行价。这可以看作是一直“偏爱”房地产上市企业的香港市场的一个转变。对囤地收取土地闲置费的系列措施如果能够不折不扣地执行，那么房地产业的利润将被进一步削减。银行贷款的收紧，也进一步限制国内房地产企业的发展以及打击投资客的炒楼欲望……可以说，2008年将是国内房地产企业加速洗牌的一年：小的被收购或兼并，大而不强的可能要“瘦身”，有些企业甚至要挥手告别房地产行业……

　　在2007年最后一季至2008年末这一轮的调整中，房价也会相应调整，使得消费者剩余逐渐增多，最终达到消费者和生产者都能接受的均衡水平。这种均衡，要具体楼盘具体分析，单以“涨”或“跌”来概括，可能有些武断。那些累积涨幅已经比较大、目前价位相对较高的楼盘，可能会适当稳住或者调低售价，使其性价比得以突出；个别本身就已经虚高的楼盘（楼盘综合素质一般、地段一般、口碑一般，价格却很不一般）可能还要继续下调；那些售价已经比相似区域的市场均价低一大截（比如说30%-40%）的楼盘，适当涨一点也是可能的，不过这种楼盘是罕见的。（文/林庆国）