张智革博士 　　长期而言，国内房地产的价格会继续上升。

　　人民币持续升值，目前美元兑人民币的中间价已经突破7的大关，进入了“6时代”。人民币升值，对国内房地产有什么影响呢？记者近日采访了中山大学岭南学院年轻学者张智革博士。

　　张博士认为，只要中国经济持续高速发展，并且中国的通胀率与美国的通胀率基本相同，那么人民币将会持续升值。根据2007年12月世界银行公布的（根据2005年各国800余个价格指标计算的）购买力平价（PPP）方法计算，2005年1美元在美国的购买力相当于3.4元人民币在中国的购买力。如果中国GDP增长能够继续维持在8%以上的水平，那么在未来20年到30年内，人民币将平均每年对美元升值2%-3%。从长远来看，以人民币作为表现形式的资产都会升值，而中国的房产显然是一种非常好的人民币资产储备形式。在这种情况下，外国人如果购买了中国的房产，即使中国的房价不变，也能够获得每年3%的汇率溢价。因此，人民币缓慢升值，对于房地产来说，将增加来自于境外的投资需求，是一个重要的利好消息。我们注意到今年我国第一季度外汇储备的变化，外汇储备增加了1600亿美元，其中贸易顺差只有500余亿美元，说明仅仅第一季度就有超过1000亿美元的外资流入，在中国寻找投资机会。如果这些钱中有十分之一进入了房地产，中国的房价将会上涨至少5%。

　　根据美国1890年-2000年的经验，在经济正常发展的情况下，通货膨胀率与该国的房价平均增幅是一致的。中国与美国相比，还有一个特点是城市化进程在不断推进，城市人口将越来越多，由此而产生对城市住房的大量刚性需求，因此中国房价的上涨将快于通货膨胀率。近20年来，中国的资产（房屋、股票）一直在升值，而房价也将随着通货膨胀而不断增高。当然，虽然房价增长率与通货膨胀率将趋于一致，但在实际中可能并不是同步运动——有可能房价在一段较长时间内没有增长，然后在较短的时间内出现补涨。

　　此外，根据日韩的经验来看，经济较发达的城市中心区的房租与该城市平均工资的增幅基本一致。如果广佛地区10年后平均工资增长一倍，很有可能届时广佛中心城区的租金水平也将增长一倍，当然租金上涨，一般来说会带动房价上涨。因此，长期来看，房价上涨的趋势不会变，房价每隔十几年翻一番是正常的。 去年、前年的房价上涨是对前些年房价一直没有发生变化的补涨。

　　关于目前中国的房价是否合理，张博士认为这与各地的经济发展状况有关。一般情况下人均GDP可以购买10-20平方米的住宅都算合理。广州市目前的人均GDP大约是8万元左右，因此广州城区房价如果在每平方米5000元或1万元都属于合理范围，佛山地区可能会稍微低一些。

　　此外，他提醒，自2007年以来，国家的货币政策在紧缩，相当部分地产开发商的资金吃紧，开发性的贷款又很难获得，不排除部分发展商短期内为了回笼资金而“杀”价促销的可能。

　　因此短期内房价有下探的可能，但长期而言，房价上涨的趋势依然存在。

　　中介代理商看法

　　人民币升值对本地买家影响不大

　　佛山经纬物业董事总经理司徒佩琪认为，人民币升值对于持有美元、港币等的置业者有好处。假设将现在手中的美元或港币购买价钱适合的商品房，经过一段时间后，随着房价的上涨以及人民币的持续升值，如果置业者将所购物业变现，就可以享受到汇兑价差及房价上涨的双重好处。但是对于本地人而言，影响并不大，因为他们本身持有的是人民币。

　　世联地产总经理助理刘世恩表示，佛山目前还不是一线国内大城市，外资进来投资房地产业的并不多。人民币升值对佛山楼市的影响是微小的，最起码不会出现短期性、明显的影响。当然，人民币升值对房地产消费的信心是肯定的。在流通货币升值的情况下，投资固定物业是很好的选择。（林庆国 成金荣）