主要观点： 　　 　　◆京沪等地楼价还没有出现大幅跳水状况，但交易量已明显萎缩。 　　◆广深地区楼价已出现大幅跳水现象。 　　◆目前的政策导向是大力建设保障性住房，引导改善性住房需求。 　　◆中国房地产近几年投机成分较大。 　　◆城镇化率也越来越高，2007年已达44.9%，这带来巨大的住房需求。 　　◆多年来居民家庭资本积累为房地产消费提供了强大的消费力。

　　目前我国房地产发展处于调整期，交易量大幅下滑，交易价格增长减缓，对房地产市场走势分析，要从多方面着手。

　　从价格上看，从去年12月份至今年4月，全国房地产同比增长分别为10.5%、11.3%、11.5%、11.8%、10.1%，而环比增长分别为0.2%、0.3%、0.2%、0.3%、－0.7%，稳定在10%至11%左右。同比看，近四个月全国楼价还继续呈高速增长，而环比看，楼价已保持稳定，有呈逐月下降之势。全国性房价总体上增幅减缓，但观望氛围明显加重，个别区域形势有所不同，上海、北京等地楼价还没有出现大幅跳水状况，但交易量已明显萎缩，观望氛围甚浓，而珠三角区域，广州、深圳地区楼价已出现大幅跳水现象。

　　从政策上看，一是住宅建设用地要求严了，建设用地问题上的控制、用地建筑规划、付款期限、建设期限等方面都有了严格的要求与控制，这对开发商的资金实力有较高要求，并严格控制开发商的开发进程，规范市场行为；其二是商业性房地产信贷管理控制严了，国家银根的紧缩，存款准备金率今年已上调至16.5%，达近几年的高峰，这必然会进一步控制房地产信贷，开发商贷款越来越难，要求自有资金率越来越高，融资模式越来越多;三是利用银行贷款购房的成本增加；四是政策性住房建设比例增多。目前的政策导向是大力建设保障性住房，引导改善性住房需求，抵制投资型住房需求，消费者对政策的期望，引发了对楼市的观望，企业靠占有大量的土地是行不通了，靠银行的高比例贷款开发也越来越艰难了，开发商的“机会主义”也就越来越少了。

　　从发展环境看，一是调控是为了建立和发展好房地产市场，中国房地产近十年的发展，可以说是非理性、不成熟的，特别是近几年，投机成分较大；二是国家发展的大环境带动房地产市场发展，从2002年至2007年，我国GDP增长在9.1%－11.5%，呈高速增长态势，而且这种势头没有减弱迹象；另一方面，城镇化率也越来越高，2007年已达44.9%，这带来巨大的住房需求；三是家庭资本积累的增加促进了房地产市场发展， 从2002年到2006年，城乡居民人民币存款余额增幅都在两位数，2003年、2005年甚至逼近20%，去年有所下降，增长仅6.8%，多年来居民家庭资本积累为房地产消费提供了强大的消费力。 （整理：本报记者 梁瑞卓 图/秦东升）