祖庙东华里片区国土使用权昨日以75.1亿元出让。2010年6月30日前，这里将交付开发商使用。 　　瑞安集团公司的代表李进港(右一)在合同上盖下集团下属8个子公司的印章。

　　编者按：

　　占地51.7471万平方米的祖庙东华里片区改造项目地块，昨日被瑞安房地产旗下八家公司以多出起始价1000万元的价格联合竞买取得。出让金如何使用，政府能否达到收支平衡，该区域未来如何规划？昨日挂牌成交后，本报记者兵分几路，采访了各有关部门及专家。

　　规划与改造

　　开发商30日内提交概念性规划

　　祖庙东华里片区是佛山最为繁华的区域，浓缩了佛山城市辉煌的历史与传统。

　　以75.1亿成交价联合竞买取得这块土地使用权的8家公司，他们将怎么改造、开发这个片区？政府如何监管项目改造？祖庙东华里片区的未来会是怎样？

　　概念性规划：

　　开发商30日内提交

　　在11月6日，禅城区曾经公布过祖庙《东华里改造项目的规划、建筑设计条件》，对片区改造的规划、建筑设计提出了具体的要求，在昨日确定投资者之后，会不会继续出台相关的改造规划，在规划方面会有什么要求？

　　市规划局禅城分局副局长唐旭明说，在11月5日公布的《祖庙东华里片区地块的使用权出让挂牌文件》要求，投资者要在签订成交确认书后30日内提交概念性规划设计方案，方案中应对片区范围内的文物保护单位及历史风貌区的保护利用策略有完善的措施。

　　“在规划方面，我们会注重历史风貌的保护、保存，以及区域环境的改善、交通的提升。”唐旭明说。

　　改造模式：

　　不会照搬其他城市

　　禅城区政府在土地竞买成交新闻发布会上，对媒体提出的问题回答相当谨慎。市规划局禅城分局副局长唐旭明介绍，项目顺利成交，达到了政府预期目标。政府承担片区改造动迁、被拆迁户安置工作，就是要确保被拆迁户居民利益，以净地模式实现引入开发商参与旧城区改造。

　　瑞安房地产发展有限公司从1996年开始，就在上海、杭州、重庆、武汉、大连等城市有房地产开发、建设项目。其中，上海新天地是该公司在国内知名的一个旧房改造项目。但这种“上海新天地”模式适不适合在祖庙东华里生存发展？对此，市规划局禅城分局副局长唐旭明表示，上海新天地有值得借鉴的地方，但毕竟海派文化与岭南文化有区别，祖庙东华里片区改造不会照搬其他城市旧城改造的模式。

　　唐旭明说，祖庙东华里片区涉及22处文物保护单位，在开发商对这个片区改造过程中，政府会依法对其进行监督、指导，至于片区改造规划，政府将进一步与开发商、有关专家进行研究。

　　改造特点：

　　民俗、文化、商贸、旅游一体

　　在今年11月初，禅城区公布的祖庙东华里改造项目规划、建筑设计条件也明确提出，祖庙东华里改造片区土地的使用性质主要为公共设施用地（以办公、商业、酒店为主），片区在改造后将同时配套有文化活动站、社区健康服务中心、社区服务中心、居委会、肉菜市场、幼儿园等各两处，设有小学一处以及民俗图书馆一个。其中，民俗图书馆将用于陈列佛山和收藏具有岭南文化特色的佛山剪纸、秋色、年画等民间艺术的相关书籍与资料、实物，弘扬佛山历史文化。该文件还提出，改造后的建筑，在设计上要体现岭南建筑的风格，并与现有的历史建筑相协调。

　　这意味着，无论土地使用权由哪个单位竞买得到，该单位在祖庙东华里片区改造过程中都将接受政府严格监管，使得改造达到政府改造目标。同时，由于土地使用性质定义为公共设施用地，也有利于开发商建设办公、商业、酒店等物业。改造后的祖庙东华里片区，民俗、文化、商贸、旅游无疑将更为密切融为一体，更具备实力成为佛山新地标。

　　改造进展：

　　新广场地块最先动工

　　昨日，在竞买取得祖庙东华里片区国有土地使用权后，瑞安房地产发展有限公司代表只是发表了简短的说明，对于媒体关于“有什么改造设想、计划怎样推进改造”等提问没有作回应。

　　而记者从签订的有关“成交确认书”等文件中了解到，按照有关规划，在投资者支付首期地价款后一个月内，政府将会把已动迁完毕的原新广场地块（用地面积约24410平方米）交付投资者使用，其余土地由政府根据动迁进度分期交付使用。地块交付进度将由政府根据地块实际拆迁进度确定，整个祖庙东华里片区改造地块将在2010年6月30日前交付使用。地块首期交付土地的动工时限为1年，自土地实际交付给投资者之日起开始起算，其余土地将按政府拆迁的进度，在实际交付时约定动工时限的起算时间。

　　出让金及使用

　　75.1亿元基本能达到收支平衡

　　起始价：

　　75亿元经专业公司评估

　　祖庙东华里片区改造项目地块挂牌起始价为75亿元人民币，对于起始价如何制定。在地块成交后的新闻发布会上，市国土资源局副局长蔡世峰表示，起始价格的制定，是根据该地块的国有土地回收成本、片区拆迁补偿的费用，安置小区建设的费用，还有根据市场情况和地块开发强度等综合因素，再由专业评估公司评估制定的价格。

　　保密底价：

　　至今仍未公开

　　自从10月底地块的起始价公布的时候，注明了地块挂牌保密底价，如竞买方出价低于保密底价，则不能成功出让。保密底价是多少一直是社会关心的问题。在昨日的土地竞买现场并未公开。

　　蔡世峰介绍，保密底价是防止竞买人串标和围标而制定出来的价格，本次75.1亿元的土地出让价格高于保密底价。

　　出让金：

　　如有结余将用于公益

　　在新闻发布会上，禅城区再次表明，这次祖庙东华里片区改造工程，将按照政府主导拆迁和安置，开发商按照相关要求改造建设的模式进行，目的为了使改造片区群众得到更稳妥的保障。

　　而这次土地出让的资金，将主要作为片区的拆迁补偿和安置小区建设的费用，若在拆迁和安置工作完成后，仍然有资金结余，将全部投入旧城区的老城区基础设施建设和社会公益事业。

　　政府收支：

　　基本可以平衡

　　祖庙东华里片区的出让价格已经一锤定音，地块最终的成交价格只比起始价高出1千万元，有市民担心，万一政府在祖庙东华里改造过程中“亏本”了怎么办？市规划局禅城分局副局长唐旭明表示，禅城区进行祖庙东华里片区改造是为了推动旧城区改造建设，改善老城区居民的生活居住条件，保护片区内特有的历史文化遗产和提升祖庙商圈，促进社会经济可持续发展，提升中心城区综合竞争力。政府的目的很明确：该项目并不是为了赚钱。在这项工程中，政府将负责拆迁和安置工作，按照目前土地成交价格，75.1亿元的成交价已经基本能达到平衡。但是由于项目规模浩大，如果万一在日后的工程中出现支出超出预算，则政府完全有能力通过财政承担，这也是政府作为旧城改造的一种投入。

　　相关链接

　　瑞安集团及其代表性项目介绍

　　瑞安房地产简介

　　取得祖庙东华里片区改造项目土地使用权的8个公司，都是瑞安集团的地产旗舰公司。

　　瑞安房地产总部设于上海，瑞安房地产于2006年10月在香港联合交易所主板上市(股票代号0272)，目前在上海、重庆、武汉及杭州之中心地段开发六个项目，其总建筑面积约840万平方米。瑞安房地产开发的特色之一就是，以独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色融入项目的设计及业务发展策略中。

　　代表性项目简介

　　1 上海新天地：

　　项目1999年正式动工。位于上海市中心，毗邻高雅、繁华的淮海中路以及黄陂南路地铁站。

　　上海新天地以“传统与现代结合”为设计理念，用现代技术保留了建于20世纪初期的石库门老建筑。2003年，新天地北里荣获了国际房地产界大奖——由Urban Land Institute（ ULI ）颁发的Award for Excellence 大奖，成为首度获此国际殊荣的中国内地项目。

　　上海新天地是国际知名的旧房改造项目，总建筑面积为5万7千平方米，开设了多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖店及时尚店铺等。如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。

　　

　　2 西湖天地：

　　2003年第一期项目开业。位于杭州市西湖景区，以娱乐休闲功能为主，提供餐饮、娱乐、休闲及零售设施。

　　项目设计以传统江南建筑为蓝本，将杭州园林及庭院建筑的特色保留，包括修葺原有的湖畔公园以及把部分历史建筑改造为特色餐饮和零售设施，同时亦采用国际先进的可持续发展环保理念，总建筑面积约5.2万平方米。

　　

　　3 重庆天地：

　　2003年签订项目开发协议。该项目是位于重庆市主城区内的城市核心发展项目，定位为重庆的制造业服务中心，集商贸、住宅及休闲购物等多种功能于一身。整体建成后的总建筑面积约260万平方米，将延伸和补充重庆中央商务区的功能。

　　项目包括:人工湖、商务区，其中商务区包括会展、贸易及批发中心、高档星级酒店及会议设施、写字楼、餐饮、娱乐、购物、休闲以及相关社区配套设施。同时，建设别具重庆山城特色的住宅小区，尽览人工湖和嘉陵江与长江的宜人景色。

　　专家观点

　　75.1亿元

　　成交地价合理

　　吴 江（佛山市房地产行业商会会长）：

　　瑞安公司是一个具有丰富城市改造经验的大型企业，在其已实施的项目，如上海新天地、武汉新天地等，表现出较高的开发水平和管理素质，并有着成功的经验。因此，祖庙-东华里项目由其中标实施，将会有效提升佛山这个历史文化名城的品位和水平，提升禅城区的核心吸引力。对于地价，旧城改造是难度很大的项目，而且，存在一些不可预见的因素。因此，构成了整体开发成本的可必须变性。从综合角度考虑，75.1亿元人民币的成交地价是合理的。

　　

　　动态保护

　　激活老城活力

　　朱墨（佛山市规划设计院院长）：

　　目前祖庙片区土地功能混杂，如果对本片区仍坚持全面实行原状保护，不准拆改，不准进行软硬件设施的更新，历史街区居民的现代化生活质量难以提高，难以与现代的价值网络相匹配。如果长久实施这种保护必定难以持久。现状也证明了，单一的“死保”、以对历史街区实施控制性措施为主的静态保护是保不住街区的，反而使之很大程度上成为了城市的负担。

　　祖庙东华里片区的动态保护恰恰是突破传统静态保护的思路，不是为其养老，而是使之年轻化。为了改变祖庙－东华里片区保护的现状，更有效地保护历史街区，使其获得可持续发展，必须具体情况具体分析，采用动态保护的改造理念，将历史街区的保护纳入与城市总体环境同步发展的范畴，将历史－现状－未来联系起来加以考察，在合理地开发中实施保护，使之处于最优化状态。

　　

　　建设不能照搬

　　上海新天地模式

　　邓光民（佛山市文物管理委员会办公室主任）

　　上海新天地的建设是成功的，但祖庙东华里片区的保护利用和建设不能照搬上海新天地的模式。祖庙东华里片区是保存得很好的一个历史文化街区，该区的文物保护单位众多、级别高，历史文化积淀非常深厚。具有丰富的历史文化资源，是这一片区的特色，从这一角度来说，比上海新天地更有优势，文物保护工作的要求也更高。祖庙与东华里古建筑群两个全国重点文物保护单位之间的片区应作为重点保护区，要充分利用重点保护区的文化资源，发挥其文物博览、旅游、商贸的功能，使整个片区的整体价值得到提升。只要严格遵循“保护为主，抢救第一，合理利用，加强管理”的文物工作方针，妥善处理保护、利用和发展的关系，这个项目是完全可以取得成功的。

　　市民反应

　　最关心的还是

　　拆迁补偿安置问题

　　“拍出去了？拍了多少？谁拍下了？知道用来建什么不？”听说祖庙东华里地块已经定标，家住建新路54号的李叔以及四五位邻居围着记者一连问了四个问题。

　　但是，对于这一话题，李叔以及几位街坊的兴趣似乎也仅只于此，那块地卖了多少钱对于他们来说，只不过是一个话题而已，他们更关心的，还是这一段时间以来，一直困扰着他们的关于拆迁补偿及安置问题。

　　“为什么不能回迁？为什么不能等安置房建好了才叫我们一次搬过去？”这两个问题虽然早就被当地市民多次提出，但目前仍然是他们最关心的问题。

　　专题策划：

　　本报记者 智慧

　　专题采写：

　　本报记者 范银燕、张智轩、

　　曾玉娟、王亚亮、郭筱钰

　　专题摄影：

　　本报记者 龙翔