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卓哥说房|刚需盘与高端盘两极分化

最近,鹏瑞三龙湾壹号、保利秀台天珺两大高端盘双双报喜,陆续宣称开盘热销22亿元、28亿元,这在平静的佛山楼市激起一石浪花。反观刚需市场,7月份以来,一直处于相对平淡状态,楼盘周成交量普遍在个位数。刚需盘与高端盘出现较大的差异。

近两年,楼市分化发展明显,一方面优势地段优质产品备受青睐,普通地段普通产品则少人问津。另一方面,大户型热销,价格持续走高,小户型则表现平平。同一个楼盘,大户型价格与小户型价格甚至相差超过30%。

种种迹象显示,改善型需求渐成市场主角,刚需型需求市场略显疲软。去年下半年开始,楼市步入调整期,刚需产品价格波动较大,改善型产品则较为坚挺,高端住宅产品表现更是一枝独秀,价格不断突破,“4”“5”字头非常普遍,而且销量普遍优于刚需产品。

改善型产品、高端住宅产品的走俏,一方面反映了目前楼市价值的分化趋势,核心地段的改善型产品、高端住宅产品越来越突出它的价值;另一方面是过去十多年改善型需求的集中释放,受“7090”、限购等政策影响,市场积压了不少改善型产品的需求。随着近年一系列高端改善型项目的上市,此类需求得到了释放。

市场的变化,也导致地产商新项目纷纷瞄准改善型市场。仅在禅城,今年下半年就出现3个以高端改善型产品为主的新盘,分别为鹏瑞三龙湾壹号、保利秀台天珺、建投恒福壹号。9月16日,保利华南发布新品,推出3个以“珺”为名的新盘,都是保利天字系列产品,定位较高,以高端改善型产品为主。

刚需产品与高端产品,已是两个不同的价值逻辑。刚需购房者关注的焦点是配套、学校、性价比,看中的是使用功能,高端住宅的买家关注的焦点是地段、景观、品质,看中的是环境、圈层。两者面向不同的客户群体,没有交集。因此,不能以刚需的眼光看待高端住宅的价值,也不能以高端住宅的眼光来看待刚需市场。目前,代表大众的、占市场主体的还是刚需市场,而不是高端住宅市场。

物极必反。目前,改善型产品、高端住宅产品供应的放量,就相对挤压了刚需市场的份额。刚需市场的疲软只是暂时的,到全面复苏时,刚需的供应就可能不足了。也许当下正是刚需购房者入市的一个较好窗口期。

文丨梁瑞卓

见习编辑丨冼子晴