最近，有朋友看到佛山新城公寓价格下探至7字头起，较开盘时降幅约40%，很心动。我给的建议是：如果是买来自用，这价格绝对很笋；但如果用作投资，就不能单看售价，还要细算投资回报。

佛山新城的公寓，十年前好景时卖到16000~18000元/平方米。但之后每况愈下，前几年大多公寓开盘价是11000~13000元/平方米，去化率一直很低，价格也一路走低，如今最低下探到7字头。按8000元/平方米计算，一套50平方米的公寓，总价仅40万元，表面看来，十分诱人。

那么，作为以投资为主的公寓产业，其回报率如何？以保利东瑞广场公寓为例，单房公寓（建筑面积约50平方米）月租金普遍1200元/月左右，租金不高，但出租率很低。粗略计算一下，公寓买入总价40万元，加上装修费用、税费，成本大约50万元。按1200元/月租计算，年收益为14400元，年投资回报率2.88%。这样的回报率，在公寓市场中已算是较高了。如果能保持这样的回报率，尚有一定的投资价值。但这是满打满算，如果算上公寓的空置率，回报率就远低于2.88%的水平。

从公寓物业升值的角度来看，近十年公寓的价格一路走低。再有，公寓作为商业用房，出售时需缴纳的税费较多，主要有营业税5.6%、个税20%、土地增值税5%。个税的计算主要看物业升值的幅度，如果升值不大，个税则较低。除个税外，其他税费合计11.6%。也就说，即使是平价出售，也要亏损11.6%，这还不计中介费。因此，公寓投资至少要升值20%才不至于亏损。

公寓投资的价值，关键是看租金及出租率，看现时更要看后市。目前，佛山新城产业发展已有一定的基础，近几年不断有新公司涌入，但由于写字楼的体量较大，空置率较高。而公寓的体量也较大，导致了公寓的租金上不去，出租率较低。但从长远来看，佛山新城的产业会越来越好，入驻的企业会越来越多，新城公寓的租金水平与出租率也会上去。但现在入市，恐怕守的时间会较长，对于投资来说，并不划算。

佛山新城的公寓，并不是个案，而是一种普遍现象。公寓产品的投资价值普遍不高，特别是前几年高位入市的，普遍处于站岗状态。如果确实想投资公寓，就不要贪便宜，一定要看周边的租金水平及出租率，选择核心地段，有地铁，更要看周边的产业发展。

当然，如果购买公寓自用，又另当别论。目前，佛山新城公寓的确是一个价格洼地，值得入市。

文/梁瑞卓

编辑丨朱韵耀