全面放开协议出让，“工改居”也能协议出让；
允许和鼓励跨性质、跨用途、跨空间的混合开发；
实施片区统筹整备，村集体可保留52%经营性用地；
拆除重建类村级工业园示范项目奖励50万/亩，微更新类示范项目奖励20万/亩；
工业改造提升项目可分割发售，允许建设配套用房，可探索M0政策；
旧村改造有优惠，地价款在扣除专项提留资金后全额分配给村集体……
3月28日，佛山市南海区城市更新工作大会暨2019年度项目投资推介会上，升级版的“三旧”改造新政策——《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》新鲜出炉，一波政策红利来袭！
下面，就来看看有哪些政策红利吧！
1.放宽旧改标图建库标准，更多历史用地可纳入改造范围
《实施办法》调整了“三旧”改造地块标图建库入库标准，主要体现在两个方面。
一方面入库时间放宽，可入库的用地建设使用时间从原来的2007年6月30日前放宽至2009年12月31日前，时间较之前放宽了两年半，意味着更多历史用地可以纳入“三旧”改造的范畴，享受政策的红利。
另一方面，《实施办法》放宽了上盖物比例要求，明确了入库图斑满足省关于上盖物的政策规定，即目前只需要大于30%即可。
2. 全面放开协议出让，工改居也允许协议出让
《实施办法》全面放开协议出让，工改居项目可以选择挂账收储公开出让，也可以选择协议出让。其中，村集体自行改造、合作改造或选定市场改造主体改造的，可以直接出让给村（居）集体经济组织或由其成立的全资公司、村（居）集体经济组织与公开选择的市场改造主体成立的合作公司（或合资公司）、或者村（居）集体经济组织公开选择的市场改造主体。协议出让可以实现前期土地整理和后期土地开发的“一条龙包干”。
3. 鼓励跨性质、跨用途、跨空间的混合开发，加快连片成片改造
在推进连片改造更新项目中，为支持新产业、新业态发展，提升连片改造地区的产业活力，平衡不同产业开发的总体利益，《实施办法》允许并鼓励实施跨性质、跨用途、跨空间的混合开发模式推动连片改造，平衡不同改造方向利益，调动各方参与改造的积极性。
混合开发是指“国有+集体，住宅+产业，出让+租赁，以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式。
●需注意
·混合开发项目可以采用公开出让的方式选取竞得人，也可通过协议出让的方式选取意向受让人；
·混合开发项目现状必须是“三旧”改造标图建库的集体建设用地或已发证的国有建设用地，以及集体经营性建设用地，集体土地可部分或全部转为国有土地后使用，也可部分保留集体土地性质使用；
·公开出让的，竞价时固定集体建设用地入市的价格（入市价格由村集体表决决定），竞国有建设用地的出让地价；
·协议出让的，采用竞村集体补偿款的方式选取市场改造主体，最终竞得人为村集体补偿款最高者。
4.实施片区统筹整备，村集体可保留52%经营性用地
为加快推进南海区土地权属结构优化，进一步提升村（居）集体经济组织参与城市更新的积极性，《实施办法》构建了片区统筹整备制度。
即100亩以上集体“三旧”改造用地全部集转国，保证集体收益不降低的前提下，由村（居）集体经济组织负责片区土地前期整理，并要求移交的公益性用地不得低于片区总规模的25%。形成净地后，保留部分经营性用地给村集体自行开发或引入市场改造主体开发，分配给村集体的经营性用地占所有可出让土地（即净地）的比例为52%。公益性用地和其他经营性用地的支配权和收益权完全交给政府。
片区统筹整备其本质是丰富了原权属人参与土地增值收益分配的路径，即允许选择货币分成，也允许选择土地开发权益的分成，实际上是将“分钱”改为“分地”，从而调动村集体参与城市更新的积极性。
5. 加大村级工业园扶持力度，示范项目奖励超50万元/亩
今年南海计划每个镇（街道）新增6个试点项目，全区共增加40个左右，全区村级工业园改造提升示范项目总数将达到100个左右，重点推动6-8个千亩连片村级工业园改造提升项目，为推动村级工业园改造提升，《实施办法》在原政策基础上进一步加大扶持力度。
扶持资金给予拆除重建类村级工业园示范项目50万/亩的奖励，以及微更新类示范项目给予20万/亩的奖励。不过，享受村级工业园改造提升示范项目奖励的，不再同时享受工业提升项目的相关奖励。
工业改造提升项目允许多项优惠齐享受。
· 允许分割发售。以出让方式取得、用地规模超过15亩的项目，经批准，可建设多层厂房并对产业用房进行产权分割销售，分割销售的单元面积不得小于500㎡。
· 允许建设配套用房。允许建设不超过计容总建筑面积20%的配套用房，所有配套用房不得分割登记、分割销售，必须整体登记、整体销售。
· 可探索M0政策。在村级工业园改造提升、集体经营性建设用地入市、国有工业用地项目改造提升等多领域探索新型产业用地（M0）的开发利用。
· 资金奖励。工业厂房竣工结算的工程造价（不含地价）1 亿元及以上的，对投资者按工业厂房竣工决算的工程造价（不含地价）的 1.5%进行奖励；或容积率 1.5 及以上的，按计容建筑面积给予 40 元/平方米的奖励。单个项目最高奖励金额不超过1000万元。
6. 旧村改造有优惠，地价款在扣除专项提留资金后全额分配给村集体
《实施办法》对旧村改造给予优惠政策，允许将不超过50%的旧厂房纳入旧村居改造范围，同时为体现政府不与民争利，地价款在扣除专项提留资金后全额分配给村集体。
新政策对认定建筑面积和补偿定出标准。针对个人住宅部分，认定建筑面积遵循“合法全部认定、历史合理认定、违法不予认定”的原则；针对集体物业部分，认定建筑面积遵循“保障村集体长远收益不降低”的原则进行。
建筑补偿方面，个人住宅部分按认定面积的1:1给予补偿。认定的合法建筑面积小于等于320㎡的（按户），全部给予实物补偿；认定的合法建筑面积大于320㎡的（按户），给予320㎡的实物补偿，超出320㎡的部分，按照市场评估价给予货币补偿。村集体物业按商业用途的建筑物作为补偿，若项目范围内含有控规用途为工业用地的，可以建设多层的标准厂房且优先用于补偿，补偿面积原则上不应低于认定的建筑面积。
文：珠江时报记者 李华 通讯员 张凤欢