以法治匠心守护万家灯火

房地产纠纷化解一头连着发展稳定，一头牵着民生福祉。

近年来，佛山市禅城区人民法院（以下简称“禅城法院”）紧扣高质量发展主线，在机制创新、多元共治、民生保障上持续发力，一套房地产纠纷实质化解的“禅城方案”日渐成熟。据统计，2026年以来，禅城法院审结商品房买卖、建设工程施工、房屋租赁、相邻权等涉房地产纠纷2398件，其中以调解、撤诉方式结案989件，实质解纷的效果不断凸显，群众“安居梦”的法治保障更加坚实。

商品房开发与买卖合同纠纷类型化、群体性特征明显，一个楼盘出问题，往往牵动数十乃至数百户业主。如何紧扣“公正与效率”，找到更好的解纷路径？禅城法院给出的答案是：用“示范判决”立标杆，用“批量调解”解纷争。

位于张槎的一楼盘项目，2024年8月起陆续有业主起诉开发商逾期交房。鉴于案件的群体性特征，禅城法院精选代表性案件作为示范，通过专业法官会议厘清争议焦点、明确裁判标准，依法确定开发商承担的违约责任。示范判决作出后，再以判决结果为标尺展开针对性调解，通过反复向业主释明调解优势，同时与开发商主要负责人直接对接说理，引导业主和开发商形成合理心理预期，促成同小区50余件案件集中调解成功。

类似的思路，在一批涉回迁房办证纠纷中再次发挥了关键作用。该批纠纷源于一宗村集体经济组织与房地产公司合作开发项目，村民通过抽签选取住宅和车位，却一直未能办理不动产登记。11户村民先后起诉，禅城法院以个案审理带动类案化解，最终2件案件以判决结案，其余9件案件全部达成调解，困扰村民多年的“办证难”问题终于得到解决。

据悉，今年以来，禅城法院通过“示范判决+批量调解”模式，共化解楼盘系列纠纷432件，平均用时49天。

如果说“示范判决+批量调解”解决的是已售楼盘交付后的群体性纠纷，那么“先行判决”则瞄准了在建工程停工复建这一更为紧迫的难题。

某楼盘因开发商与总承包方工程款纠纷停工多时，数百户业主面临延期交付风险。双方对违约责任、欠付工程款等的争议较大，尚需时间查明。合议庭采取分步审理模式，对双方均无争议的合同解除事项先行判决，对双方争议问题另行查明认定，快速为开发商引入新的承包方扫清法律障碍，让停滞的项目得以重新运转，避免损失扩大。

从“示范判决+批量调解”化解已售楼盘的逾期交房、办证纠纷、质量纠纷，到先行判决扫清在建工程的复工障碍——禅城法院把实质解纷工作向前向后同时延伸：向前，让停工项目尽快复工复产；向后，让已售楼盘的衍生纠纷不再成为群众的新困扰。守住这两头，群众的安居才有保障。

“一纸判决书判令解约不难，但后续不仅将面临整栋大楼清空交付的执行难题，还可能引发承租人与次承租人、次承租人与消费者之间的大量衍生纠纷。”一起租赁合同纠纷，让承办法官反复掂量。

某酒店管理公司整体承租了某经联社一栋16层、总面积1.6万平方米的大楼，后因周边医院搬迁、市民消费习惯变化等因素，客流锐减，自2025年7月起拖欠租金累计115万余元。某经联社诉至法院，要求解除合同、腾退大楼。阅卷后，法官发现，这栋楼里还分租着酒店、月子中心、餐厅等20多家商户，个个都在正常经营。

为避免一案生多案，最大限度保障多方利益，承办法官没有简单下判，而是联动综治中心，为纠纷化解寻找最优解。

联合调解中，综治中心工作人员发挥熟悉社情民意的优势，先以双方十余年合作情谊算起“人情账”，劝说出租方体谅承租方当下经营困难、承租方拿出履约诚意积极筹措资金。在情理兼顾的疏导下，双方对立情绪逐步缓和。随后，承办法官再算“经济账”：解约则出租方面临重新招租的空置期损失，承租方前期投入尽失，次承租人搬迁可能引发连锁诉讼；继续履约则承租方获得分期偿债的喘息之机，出租方稳定收租，商户正常经营，数百个岗位得以保住。

多轮反复沟通协商之后，双方最终签署了调解协议：租赁合同继续履行，欠款分期付清。协议生效后，承租方积极履行，现已足额付清全部欠款。如今，大楼内酒店正常迎客、月子中心运营如常、餐厅烟火气依旧——一场调解，让这栋1.6万平方米的大楼继续“活”了起来。

纠纷了结，治理未止。针对房屋租赁、物业服务等房地产纠纷，禅城法院打出一套综合治理的“组合拳”：一方面深化前端治理，主动将司法服务向前延伸，及时分析审判态势，研判案件背后反映的行业发展问题，主动走进商圈、产业园区、住宅小区开展普法宣传，发送司法建议、风险提示，努力从源头上防范纠纷发生；另一方面完善多元化解机制，联合综治中心、行业协会搭建联动化解平台，法院指导调解，推动纠纷以非诉方式实质化解。

从个案调解到类案治理，从前端预防到后端化解，禅城法院把多元共治、实质解纷落到实处。

邻里漏水纠纷看似“小事”，却实实在在牵动着群众的心。罗阿姨住某小区某栋407房，楼上507房的黎叔长期在阳台冲洗宠物排泄物，污水沿墙壁滴落到罗阿姨家阳台，双方早已心存芥蒂。与此同时，黎叔家卫生间也存在漏水问题，长期的漏水侵蚀，导致罗阿姨家天花板大面积发霉、墙皮脱落。罗阿姨向居委会反映上述情况，居委会多次上门劝说黎叔，可每次都无功而返。罗阿姨有苦说不出，只得起诉黎叔。

庭审当天，法官组织庭前调解。他拿出现场勘查照片，向黎叔说明渗水事实，指出若申请司法鉴定，修复费加鉴定费不是小数目，再劝说罗阿姨以尽快修复为重，避免漏水问题持续影响生活，双方最终达成整改和解协议。经施工排查确认，漏水“元凶”为507房排污管破损，修复后问题彻底解决，黎叔还主动封堵阳台排水孔，杜绝污水下渗隐患。罗阿姨心结尽解，满意地向法院递上撤诉申请。

黎叔也在回访中坦言：“一开始我真觉得跟我没关系，跟罗大姐较上了劲，直到法官站在我的角度算了一笔账，我才意识到僵持下去解决不了问题。”

法官算的这笔账，既是经济账——鉴定费、修复费、赔偿款加起来不是小数目；也是时间账——漏水纠纷一旦进入诉讼，通常需依次启动三项鉴定，周期少则数月。如何以更低成本、更高效率化解此类纠纷？

为破解这一难题，近日，禅城法院法官走进禅城区建筑业协会开展专项座谈，双方就建立渗漏修复施工企业推荐库、深化建工领域多元解纷合作达成共识：依托行业专业资源，由协会推荐辖区内信誉良好、技术过硬的渗漏修复施工企业，在前端调解阶段即可引入施工企业参与纠纷处理，探索推行“边修复、边找原因、边定责任”的工作模式，让漏水问题不必等官司打完就能解决。