【微普法案例】未入住空置房无法定例外，业主仍需依约支付物业费

2013年12月2日，某物业公司与业主肖某签订《物业服务合同》，约定物业费标准为1.2元/平方米/月，交房后一年内为房屋空置优惠期，物业费按50%收取。当日，肖某办理收房手续，其名下案涉房屋建筑面积116.59平方米，已完成不动产登记。肖某自2014年1月起拖欠物业费。2020年8月31日，案涉小区物业服务合同终止。某物业公司多次催告肖某支付2014年1月1日至2020年8月31日的物业费，肖某拒不支付。某物业公司将肖某诉至法院。肖某以房屋空置、未实际入住等为由，辩称不应交纳或减半收取物业费。

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，某物业公司持续、完整地提供了小区公共物业服务，全面履行了合同约定的服务义务。肖某所有的房屋虽长期空置，但房屋资产安全、小区居住环境、房屋资产价值均依托物业公司的公共服务得以保障，实质上间接享受了物业服务带来的利益，应当承担物业费交费义务。案涉合同明确约定空置物业费减半收取的优惠仅适用于交房后一年内，肖某主张长期适用减半收费标准，无合同及法律依据。法院据此判决：肖某按照合同约定标准分阶段支付应交的物业费。

空置房屋物业费纠纷是物业服务领域高发的纠纷之一。实践中，部分业主存在“未入住、未享受服务即无需支付物业费”的认知偏差，部分物业公司也存在入住率不高可不严格按合同约定提供服务的错误理解，导致产生不交费与服务差的恶性循环。

关于空置房物业费交纳问题，法律并无减免特别规定。业主支付物业费的义务，是基于物业公司按约定和有关规定提供了整体性的物业服务，该义务不以业主是否实际居住或使用物业服务为前提。物业服务对象是“小区整体”而非“个别业主”。物业费主要用于小区共有部分维护、保洁、安保、绿化、公共设施运行等，这些物业服务不因某业主空置房屋而停止或导致该部分成本减少。业主即便未入住，空置房同样享受到小区环境整洁、安保到位带来的物业保值增值等间接利益。若业主以房屋空置不交物业费，对其他业主不公，最终亦会损害物业公司服务品质，直接影响小区整体利益。物业费标准，应严格依据物业服务合同的约定执行，除非合同约定空置房减免条款。因此，在房屋交付后，即使业主未入住或未实际使用房屋，通常也需交纳物业费，除非当事人另有约定。

本案判决厘清了物业服务的公共性特征，明确无论业主是否入住其房屋，只要物业公司已按约提供服务，业主就负有物业费交纳义务，除非存在约定或法定例外。该案有助于引导社会公众树立诚信履约的法治观念，有利于保障全体业主的共同利益与居住品质。