对于超过20年租期的集体经济合同，村里是不是可以无条件收回？近日，广州市中级人民法院对记者曾经报道过的广州市天河区黄村长盛商务大厦租赁纠纷作出终审判决：超出法定20年上限的延期租期部分虽因违法而无效，但投资人对租期利益的合理预期不应被完全忽视。
纠纷来由与判决要点
2002年，黄村十三社将约9000平方米土地出租给刘长燊，租期20年。2003年双方签订《补充合同》，约定延长租期15年至2037年，月租金65880元。投资人刘长燊此后投入巨资建设长盛商务大厦并对外分租经营。
被接管前的长盛大厦。
2022年原20年租期届满时，黄村十三社明确不再续租。双方就补偿问题对簿公堂。2023年7月，黄村街道办以政府文件的形式向黄村实业公司发出《关于立即收回黄村荔枝园(长盛商务中心)物业的通知》，在通知中，黄村街道办认为原承租方租金过低，给村集体造成巨额经济损失，在已获悉黄村十三社已向天河区人民法院申请立案及财产保全后，仍存在较大经济损失风险，要求先收回物业、再处理争议，对物业回收过程中不作为的情况，视情节移交纪检监察部门处理。当年10月底，长盛大厦被强行接管。2024年2月8日至3月3日期间，以及2024年7月19日至今，黄村十三社对刘长燊尚占用的D栋三楼及工具房实施了停电。街道下发红头文件介入民事纠纷、后续村社采取停电方式清场的做法，当时引发社会广泛争议，记者在接到投诉后也进行了报道。（相关报道>>）
一审法院认定《补充合同》延期部分因超过《民法典》二十年租赁上限而无效，按35年租期采信鉴定结论，因黄村十三社已实际接收并控制案涉土地及上盖建筑物，“实际已享受了地上建筑物、装饰装修及设施设备给其带来的经济利益”，故应按照现有价值赔偿，判令黄村十三社补偿刘长燊地上建筑物、装饰装修及设施设备价值共计4831万余元。同时，以市场租金参考价45元/平方米·月为标准计算2022年11月至2023年9月期间的占有使用费，判令刘长燊支付约1392万元。
二审广州中院作出重要改判：虽然合同延期部分无效，但《补充合同》中约定的租金标准系双方平等自愿协商确定，租金数额本身不违反法律强制性规定，应参照该标准计算占有使用费。据此，刘长燊占有使用费从1392万元降至64万余元。
法院在判决中明确指出，刘长燊“依照双方约定租赁期为35年的预期实际投资建设涉案地上建筑物”，一审按市场租金标准计算“明显不符合民法典关于合同无效后果中‘折价补偿’的法理精神及公平原则”。
目前该案二审终审判决已经生效，案件进入履行阶段。判决判令黄村十三社向刘长燊支付地上建筑物、装饰装修及设施设备补偿共计4831万余元；同时刘长燊需要支付占有使用费64万余元，两笔金钱债务可依法予以抵扣。截至记者回访，判决项下补偿款项尚未实际兑付。
专家观点：判决的意义
有法律专家介绍，在过去数十年间，广东珠三角地区大量集体土地以“20年+续期”甚至“50年”的方式出租，承租人投入巨资建设厂房、写字楼。这些合同中的超长租期条款，在法律上从一开始就存在效力瑕疵。
当纠纷发生时，法律给出了“合同无效”的明确答案，但“无效之后怎么办”却远非清晰。承租人投入的建筑物、装修、设备，有的已与土地高度附合，无法拆除；有的虽可移动，但拆除本身就会造成巨大损失。折价补偿是唯一出路，但按什么标准折价、谁来决定这个标准，恰恰是争议最激烈之处。
珠三角地区集体土地超长租约纠纷频发，根源在于2020年《土地管理法》修改后，集体经营性建设用地入市的出租年限办法至今未出台。“制度空白期，司法机关只能在个案中寻求平衡。长盛大厦案的改判是一个积极信号，但距离彻底解决这类纠纷，还有很长的路。”专家认为，该判决的核心在于厘清了“合同无效”与“约定效力”的边界。司法实践中，合同被认定无效后，法院往往倾向于机械采用市场评估价计算占有使用费，忽略了当事人缔约时的真实意思表示。本案二审的改判，为超长租约纠纷提供了一种更具“温度”的解法。但争议的核心问题仍未解决：补偿金额的计算逻辑与占有使用费的计算逻辑之间存在断裂。“信赖利益的保护在这类案件中始终是一个难题。承租人基于对超长租约的信赖投入了按20年根本收不回的资金，当合同被认定无效后，这种信赖损失如何在法律框架内获得充分救济，目前还没有完美答案。”即便司法个案作出折价补偿判决，判决能否有效落地执行，也是这类集体土地租赁纠纷现实中绕不开的难题。
大厦正在进行装修。
南方+记者20日下午回访长盛商务大厦时看到，整个园区已被围蔽，施工人员正在大厦中间搭建一个户外平台。据现场人员介绍，这里将改造成一个综合商场。刘长燊感慨，该场地在终审判决尚未作出、补偿款项尚未赔付到位的情况下，已于今年4月在广州市天河区农村集体资产管理平台公开招标，他对此也无能为力。
南方+记者 项仙君
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