这是一栋建于20世纪90年代的旧楼，坐落在东莞市长安镇长青街上。斑驳黯淡的外墙，无声诉说着岁月的沧桑。当年新盘出售时，顶楼一套房子的产权证上，并排写着两个名字：方某、王某。
她们是一起投资买房的闺蜜。只是，她们没想到，这套见证着她们深厚友谊的房子，在30年后会引发一场跨越太平洋、牵扯两代人的房产分割官司，甚至陷入无法执行的僵局。
日前，一纸拍卖成交裁定书，终于为这场漫长的房产分割纠纷画上了句号。此时，远在美国的方某已年近九旬，王某也已去世多年。承办此案的东莞市第二人民法院执行法官张剑锋，将上述消息告知了方某及王某的4个子女。各方均向法院表示感谢。
从难以执行到案结事了，这起罕见的闺蜜共有房产分割执行案件，到底走过了怎样漫长的艰难历程？
闺蜜一起买房
30年后引发纠纷
1994年，年近六旬的方某，和闺蜜王某来到东莞市长安镇，看中一个新楼盘顶楼六楼的一套商品房，决定共同购买作为投资，但没有约定份额。
转眼20年过去。2014年，王某去世。两年后，王某的丈夫也去世了，在中国香港留下三女一子。王某和其丈夫都没有对上述房产的分配留下遗嘱。而步入晚年的方某，常年在美国生活。
王某和丈夫的相继离世，让这套房产的处置问题浮出水面。
方某和王某的3个女儿都表示同意卖房套现后分割。但王某的儿子认为其他人找的房产中介建议处置价太低，但他没有找来合适买家，也不同意自己按建议价回购分钱。
2024年，方某与王某的3个女儿共同委托律师，向东莞二院起诉王某的儿子，请求判令5人按份共有案涉房产，其中方某占有二分之一份额，其他4人按法定继承分配剩余的二分之一份额，请求对案涉房产折价或者拍卖、变卖，并按上述确定的份额对其价款进行分割。
王某的儿子表示，对房产分配份额没意见，但认为法院拍卖价会低于市场价，不同意案涉房产由法院进行拍卖、变卖，要求大家一起把房子拿到市场上出售。
法院经审理后作出判决，判令5人于判决生效之日起30日内共同将上述房产予以拍卖、变卖，所得价款由方某占二分之一份额，王某的4个子女各占八分之一份额。
判决未提“强制执行”
拍卖如何启动？
判决很快生效，房产出售事宜也摆上日程。但对于房子的售价以及如何出售，各方还是没有谈拢。
无奈之下，方某和王某的3个女儿作为申请执行人，向法院申请强制执行，请求拍卖、变卖上述房产，并按判决确定的比例分配价款。而王某的儿子认为，应由各方当事人自行拍卖、变卖上述房产，法院不宜强制拍卖。
法院多次督促双方当事人自行处置该案涉房产，并依法启动定向询价程序，确定该房产价值为117万余元，建议各方当事人作为处置参考。
然而，近两个月过去了，房子的自行处置还是毫无进展，大家始终未能达成一致意见。
2025年5月底，申请执行人的代理律师再次请求法院启动强制拍卖程序。
“判决书并未载明法院强制拍卖事项，如果法院执行部门要拍卖案涉房产，执行依据应如何明确？”张剑锋与其他合议庭成员经讨论认为，为明确执行依据范围，应函请审判部门释明。为厘清执行依据，执行局向本院承办该纠纷诉讼案件的综合审判庭发出征询函。
综合审判庭经认真研讨，作出书面回函，认为该判决的判项有明确的权利义务主体和给付内容，“若一方未履行判决，另一方在无法自行处置案涉房产的情况下，可以申请法院强制执行。”
这份复函，成为这宗执行案件走向的关键转折。它既是对判决主文可执行性的明确解释，也为后续强制拍卖提供了正当性依据。审执之间的良性互动，为破解执行困局提供了第一把钥匙。
2025年6月，法院再次发出执行通知，要求5人配合强制拍卖、变卖案涉房产，并共同支付评估、拍卖费用及执行费用。
三次流拍变现搁置
路在何方？
法院强制执行的程序，终于正式启动了。但新的问题来了。该如何确定拍卖价？法院决定组织执行听证会。
2025年7月初，法院组织了第一次听证会。
在法院主持下，各方当事人达成一致意见：按照定向询价结果的80%，即94万余元作为起拍价，由法院强制拍卖。同日，法院裁定查封案涉房产。
7月中旬，法院组织了案涉房产的第一次网络拍卖。但截至拍卖之日因无人竞价，流拍了。
2025年8月中旬，法院将起拍价降至75万余元，组织第二次网络拍卖。但还是无人竞价，再次流拍。
第二次拍卖流拍后，法院向各方当事人发出以第二次流拍价75万余元为抵债价的以物抵债通知书，但各方当事人平时不在内地居住，怕打理麻烦，不愿意“接盘”。
2025年9月中旬，法院依法对案涉房产以75万余元为起拍价，组织为期两个月的变卖，但这次仍因无人竞价而流拍。
法院再次发出以物抵债通知书，但各方当事人仍不接受。
按照规定，变卖流拍无人接受抵债，且不可以采取其他执行措施的，法院应解除查封、退还财产。但如果真的这么做，意味着这套房产将重新回到“共有但无法处置”的原始状态——各方当事人的权益可能被无限期搁置，目前共有关系无法打破，新的官司几乎不可避免，以后处理更加棘手。
听证会破局
阶梯式降价拍卖成交
面对困局，法院没有躲避。
合议庭经研判认为，本案不宜简单适用“以物抵债”或“解除查封”的常规程序处理，而应充分运用执行听证程序，引导当事人在法律框架内达成新的处置合意。在东莞二院党组成员、执行局局长阮耀辉主持下，执行局专门召开了共有财产执行疑难问题业务研讨会，就流拍后处置路径、共有人意思表示的形成机制等实务问题进行了深入探讨。
2025年12月中旬，法院召开第二次听证会。
“楼龄已超过30年，没有电梯，顶楼既热，又漏水。现在房地产市场也不景气。而方某已年近九旬，再拖延下去，可能会引发后继纠纷。”申请执行人的代理律师说出了顾虑。
张剑锋也向各方释明：如果继续坚持原有价格预期，房产可能长期无法变现，所有人的权益都将悬空。
在反复权衡之后，王某的儿子也改变了此前“不宜强制拍卖”的态度，同意再次降价拍卖。
听证会上，各方达成一项少有的当事人议价约定：由法院依次以60万元、50万元、40万元为起拍价，进行阶梯式逐次降价拍卖。这项约定，是全体共有人在充分知情的基础上，对共有物处置方式达成新的合意。
2026年1月下旬，法院以60万元为起拍价，重新进行第一轮拍卖。但再次流拍。
随后，法院启动第二轮以50万元为起拍价，挂网拍卖。
2026年2月，一名买家以50万元竞价成功。
成交当日，张剑锋将结果告知各方当事人。电话那头，是一声声感谢。
不久，法院就这50万元拍卖款以及相关税费处理问题，组织了第三次听证会。各方均同意法院提出的分配方案。
日前，法院发出了结案通知书。这起历时数年的共有物分割纠纷，终于尘埃落定。这套承载着一对老闺蜜多年情谊的老房子，完成了产权价值的彻底厘清，各方当事人的生活也翻开了新的一页。
“面对共有财产的执行困局，法院既不能超越裁判条文的执行依据盲目冒进，也不宜在法定程序结束后简单退出了之。”阮耀辉表示，“通过审执协同、执行听证和当事人合意，我们找到了一条兼顾程序正义、实体权益和纠纷实质化解的路径。这起一波三折的执行案件，也为同类共有物分割执行提供了可复制的实践样本。”
【来源：人民法院报 东莞第二法院】