签好了房屋买卖合同，付了订金，这房子还会飞？
会飞，比如卖房者反悔，不想卖给你了
然鹅……卖房的人听好了
房子就不是你想不卖就不卖了，要赔偿损失的。
顺德有一位房主，因为收了订金100万后不想卖房产，要赔450万。
事情是酱紫的↓↓↓
去年7月10日，苏先生与赖先生签订《厂房买卖协议》，约定赖先生将其所有的一间位于顺德区某街道面积为1万平方米的工业厂房卖给苏先生，交易金额为2850万元。
7月11日，苏先生给赖先生支付了100万元订金，等10天内付清剩余款项后，赖先生再完成过户手续。
本来苏先生以为很快就能让厂房过户，却没想到……
7月14日，在事先毫无通知、亦无任何说明理由的情况下，赖先生突然将订金100万元退回给苏先生，并通过短信告知不能将厂房卖给苏先生。
对于赖先生退回订金的行为，苏先生并不买账。越想越不心甘的他随即回复短信要求继续履行合同。
为此，苏先生抱着再试一次的心态，再次将订金100万元转回给赖先生，但这次赖先生仍旧态度不改，坚持将订金退回。
无奈之下，2017年8月4日，苏先生将赖先生告上了法庭，要求赖先生继续履行合同。
这个时候，赖先生的老婆也加进来了……
原来赖先生的妻子陈女士是涉案房屋共有人，陈女士不同意出卖案涉厂房，所以苏先生变更诉讼请求，要求赖先生赔偿其损失。
苏先生认为双方签的是合法有效的合同，现在对方单方面退回订金表示不继续履行合同，这是违约，他有权要求解除合同并要求被告赔偿其经济损失。
诉讼中，经苏先生申请，顺德法院依法委托有评估资质的房地产估价公司，对涉案厂房的市场价值进行评估。
赖先生认为双方签的是一份意向书，不是正式协议，没有造成违约。并且在得知第三人（赖先生的妻子陈女士）不同意该交易后就立即通知原告取消交易，并退还该订金，这过程不足四天。
陈女士认为苏先生在签订协议时，就已知厂房是赖先生和她的共有产业，在签协议时却没有通知她，因此苏先生也有错。此外在退给苏先生订金的时候，还多支付了600元手续费，以弥补损失。
所以合同到底有没有效力？
赖先生要不要赔偿苏先生的损失？
如果要赔偿的话，赔多少？
顺德法院审理后，是这样认为的↓↓↓
合同到底有没有效力？
双方签订的《厂房买卖协议》是双方的真实意思表示，并没有违反法律、法规强制性效力规定。因此该协议是合法有效的，对双方都具有约束力。
赖先生要不要赔偿苏先生的损失？
涉及的房产是赖先生与陈女士的夫妻共有财产，赖先生未经陈女士同意私自转让案涉房地产，陈女士作为房屋的共有权人不同意追认《厂房买卖协议》，致使《厂房买卖协议》无法继续履行，符合《合同法》第九十四条关于解除合同的情形，故赖先生请求解除合同，合法有理，应予以支持。
苏先生依合同约定履行了给付订金的义务，赖先生并没有依照合同约定向原告移交房屋的所有权。
由于交易市场波动影响，赖先生由于房屋升值而获取了利益。也因赖先生不履行合同义务的行为，使得苏先生需以更高的市场价格另行购置房产，造成苏先生不必要的损失。赖先生已构成违约，依法应承担违约赔偿责任。
如果要赔偿的话，赔多少？
损失计算基准点的计算：
由于苏先生基于对赖先生及合同的信赖，一直希望合同能继续履行。
赖先生于2017年7月14日发短信告知苏先生退回订金100万元后，苏先生亦于当天回复赖先生要求继续履行合同。
其后苏先生于2017年8月4日提起诉讼时，仍然要求被告继续履行合同。
直至苏先生于2017年10月25日知道陈女士为案涉房产的共有人且不同意追认案涉交易，苏先生才不得不变更诉求。
据此，损失计算基准点按苏先生知道合同无法继续履行，即2017年10月25日为宜。
（图自网络）
根据涉案房产基准点的市场价值，评估公司出具《房地产估价报告》认为：涉案房屋在价值时点2017年10月25日的市场价值为3300万元。据此，顺德法院认定苏先生损失金额为450万元（3300万元-2850万元）。
据此，顺德法院作出判决，准许解除《厂房买卖协议》，被告应赔偿苏先生450万元。
小编为你支招
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1、购买二手房前首先确认房屋的权属状况，确认交易对方为房屋所有权人；
2、签订房屋买卖合同时，原则上房屋所有产权人必须到场签字；
3、若房屋存在共有人，所有共有人均需到场签字
4、若所有权人委托他人签订合同的，须出具合法有效的授权委托书；
5、若夫妻一方到场，配偶实在不能到场的，可通过电话录音、短信、视频等方式留存证据，证明未到场签字的一方对买卖合同情况知悉并同意。
遭遇卖家违约，何种情况可以继续履行合同?何种情况需要支付违约金?
遭遇卖家违约，何种情况可以继续履行合同?
双方当事人一旦签订房屋买卖合同，合同对双方都有约束力。
如果没有法定的解除合同的情形出现，比如买家说自己付不起钱了，即使卖房后房价涨了，卖家也不能以此作为反悔不卖房的理由。
如果卖家愿意以付违约金为代价解除合同，则必须和买家协商一致。
如果买家坚持履行合同，又没有导致合同解除的法定情形出现，则双方都应继续履行合同。
如果买家愿意接受违约金并解除合同，则双方可自愿解除合同。
若房主选择不继续履行合同，如何赔偿损失?
根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。
当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求房屋过户，也可要求双倍返还定金或赔偿损失等。
其中赔偿损失包括“房屋上涨的损失”，也就是预期利益的损失。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。
比如原来房价是4万一坪，后来涨到了5万一坪，若房主违约的话，不仅要向买房者赔偿违约金，还要赔偿整个房子因为涨价而使买房者遭受的损失。
因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。
来源 | 顺德区人民法院
顺德普法编辑整理
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