大家会不会以为，
签好了房屋买卖合同，
也按约给付了订金，
这房子就应该跟煮熟的鸭子一样，
飞不了了？
然而，苏先生却没料到，
这即将到手的房子，
却因“卖房者老婆的反对”，
“飞”了？！
风波：
签协议交订金后，卖方却反悔！
2017年7月10日，苏先生与赖先生签订《厂房买卖协议》，约定赖先生将其所有的一间位于顺德区某街道面积为1万平方米的工业厂房卖给苏先生，交易金额为2850万元。先由苏先生向赖先生支付订金100万元并承担一切过户费用，待苏先生在10天内（以涂销抵押登记完毕日为准）付清剩余款项后，赖先生再完成过户手续。
（图自网络）
7月11日，苏先生依约通过银行将订金100万元转至赖先生账户。当天，赖先生通过短信告知苏先生已收到订金，并称：“现在太多人想了解我的厂房，为了早日安心，要赶快办妥后续的程序。”其后又通过短信向苏先生发送了该厂房的地址、房地产权证照片及房地产权证号码。
支付了订金又得到赖先生积极答复的苏先生满心欢喜，丝毫没有想到事情后来并没有向他所想象的方向发展。
7月14日，在事先毫无通知、亦无任何说明理由的情况下，赖先生突然将订金100万元退回给苏先生，并通过短信告知不能将厂房卖给苏先生。
对于赖先生退回订金的行为，苏先生并不买账。越想越不心甘的他随即回复短信要求继续履行合同。
苏先生
“你未经我同意就单方面退回100万订金，也没有向我说明原因。我不能接受你的做法，要求继续履行合同！”
为此，苏先生抱着再试一次的心态，再次将订金100万元转回给赖先生，但这次赖先生仍旧态度不改，坚持将订金退回。
无奈之下，2017年8月4日，苏先生将赖先生告上了法庭，要求赖先生继续履行合同。
庭审上，由于赖先生的妻子陈女士是涉案房屋共有人，其作为第三人参加诉讼。陈女士不同意出卖案涉厂房，故苏先生变更诉讼请求，要求赖先生赔偿其损失。
争论：
是合同还是意向书？
苏先生表示：
双方签订的《厂房买卖协议》是双方的真实意思表示，并无违反法律法规等强制性规定，应为合法有效的合同。
被告将已支付的订金退回，并单方面明确表示不继续履行合同，该行为已经构成根本违约，故其有权要求解除合同并要求被告赔偿其经济损失。鉴于现在房地产交易价格飞涨，原买卖款已不能购买到同等条件的房产，该经济损失应由被告予以承担。
诉讼中，经苏先生申请，顺德法院依法委托有评估资质的房地产估价公司，对涉案厂房的市场价值进行评估。
赖先生却并不认同此看法。
赖先生辩称：
双方签订的《厂房买卖协议》只是一份意向书，并非正式协议！因该协议只约定买卖标的为1万平方米的厂房，并没有明确指定具体的地址或房地产权号，也没有约定交付方式及交付时间，并且在违约责任承担及争议解决方式方面也缺乏正式合同的必备条款。而意向书是不能对双方产生实际的约束力，其有权随时变更该意向书内容，包括退还原告支付的订金以取消该意向协议。因此，并没有构成违约。
在得知第三人（赖先生的妻子陈女士）不同意该交易后，他已立即通知原告取消交易，并退还该订金，这过程不足四天。对于原告再一次支付订金，他也同样立即退还，并没有给原告造成任何损失。
陈女士则同样表示，原告不但不存在任何损失，而且对该合同纠纷的发生也有一定的过错。
陈女士表示：
原告没有谨慎查看协议，原告与其丈夫只是草签了一份意向书。
原告是经由之前承租案涉厂房的人介绍才得悉该厂房出售。而承租人对厂房的实际情况及产权人（实际产权人）非常清楚，亦曾经将租金交给她本人。所以根据承租人和原告的关系，可以判断出原告在签订协议时，已知晓案涉厂房是被告与妻子二人共有产业。但原告签订协议时并没有通知她，也一直没有与她沟通联系，这才导致纠纷发生。因此，原告存在过错。
其知悉该买卖协议后，已立即要求其丈夫将收取的订金退还给原告。原告在已明确知道被告及陈女士不同意出卖案涉厂房后，仍坚持将订金再次汇入被告账户。被告与陈女士也随即将订金又转回给原告，且另外多支付了600元手续费给原告，以弥补其汇款的损失。
因此，本案争议焦点在于：
一、该合同的效力问题；
二、被告是否应赔偿原告损失；
三、如需赔偿，赔偿金额为多少？
法院：该合同有效，卖方需赔偿损失
顺德法院经审理后认为，原、被告双方签订的《厂房买卖协议》是双方的真实意思表示，并没有违反法律、法规强制性效力规定。因此该协议是合法有效的，对双方都具有约束力。
案中《厂房买卖协议》虽未明确交易的标的物，但被告通过短信向原告发送了房地产权证照片及房地产权证号码，并明确了房产地址。此时，双方当事人对交易的标的已进行补充明确，《厂房买卖协议》具有明确指向性，合同要件已完备。故被告辩称《厂房买卖协议》没有约定明确的标的，合同为意向性，该主张与事实不符，法院不予采纳。
根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”
经查明，被告赖先生与第三人陈女士于1986年登记结婚。案涉房产登记日期为2008年，且房产权属人为赖先生。三方对该案涉房产为赖先生与陈女士的夫妻共有财产均无异议。
（图自网络）
本案中，被告处分共有不动产，依法应得到全体共有人同意。被告未经第三人同意私自转让案涉房地产，第三人作为房屋的共有权人，不同意追认《厂房买卖协议》，致使《厂房买卖协议》无法继续履行，符合《合同法》第九十四条关于解除合同的情形，故原告请求解除合同，合法有理，应予以支持。
本案中，原告依合同约定履行了给付订金的义务，其后被告并没有依照合同约定向原告移交房屋的所有权，随着交易市场波动影响，被告由于房屋升值而获取了利益。但被告不履行合同义务的行为，使得原告需以更高的市场价格另行购置房产，造成原告不必要的损失。被告已构成违约，依法应承担违约赔偿责任。
损失计算基准点的计算：
原告基于对被告及合同的信赖，一直希望合同能继续履行。被告于2017年7月14日发短信告知原告退回订金100万元后，原告亦于当天回复被告要求继续履行合同。其后原告于2017年8月4日提起诉讼时，仍然要求被告继续履行合同。直至原告于2017年10月25日知道陈女士为案涉房产的共有人且不同意追认案涉交易，原告才不得不变更诉求。据此，损失计算基准点按原告知道合同无法继续履行，即2017年10月25日为宜。
（图自网络）
根据涉案房产基准点的市场价值，评估公司出具《房地产估价报告》认为：涉案房屋在价值时点2017年10月25日的市场价值为3300万元。据此，顺德法院认定原告损失金额为450万元（3300万元-2850万元）。
据此，顺德法院作出判决，准许解除《厂房买卖协议》，被告应赔偿原告450万元。
小编为你支招
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1、购买二手房前首先确认房屋的权属状况，确认交易对方为房屋所有权人；
2、签订房屋买卖合同时，原则上房屋所有产权人必须到场签字；
3、若房屋存在共有人，所有共有人均需到场签字
4、若所有权人委托他人签订合同的，须出具合法有效的授权委托书；
5、若夫妻一方到场，配偶实在不能到场的，可通过电话录音、短信、视频等方式留存证据，证明未到场签字的一方对买卖合同情况知悉并同意。