还记得6月25日顺德法院发布的“一天三场清空行动，顺德法院强力推进‘南粤执行风暴2019’专项活动！”执行行动吗？
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近日，其中一个清空行动的申请执行人特地从广州再次来到法院，向案件承办人送上一面锦旗。
究竟是一个怎样的案件，
执行干警又是如何处理的？
事情得追溯到2017年……
因四起金融借款合同发生纠纷，原告顺德某银行分别将被告佛山市某灯饰电器公司（以下称灯饰电器公司）、佛山市某金属制品公司、区某、张某、杨某、顺德区大良某广告设计服务部等告上了法庭。 2017年，顺德法院对四起案件进行审理，最终判决四起案件的六名被告合共应向原告顺德某银行还款本息约3亿元。六名被告不服上诉至佛山中院，最终分别被判决驳回上诉或裁定按撤诉处理。
诉讼期间，原告将该债权转让给中国某资产管理公司（以下简称“资产管理公司”）。判决生效后，资产管理公司向顺德法院申请执行。原告对佛山市某灯饰电器公司所有的位于顺德杏坛工业区某地块、大良某广告设计服务部所有的位于佛山市顺德区北滘镇某房产，以及杨某名下的位于广州番禺某房产享有抵押优先受偿权。
2018年9月30日顺德法院发出公告，要求位于顺德北滘及广州番禺两处房产的实际占用人搬迁，经核实，上述两处房产已清空，法院依法启动评估拍卖程序，经司法网拍后顺利拍卖成交，价款合计1854万元。
相比两处房产的快速处置变现，案件执行的重点——杏坛工业区某地块的处置则困难重重。
屡屡碰壁，拍卖流拍！
2018年3月22日，顺德法院发出公告，要求被执行人及实际居住占用人员于2018年4月6日前搬迁。
经现场调查，出租方为灯饰电器公司的委托人中山市某服务公司。案件承办法官谢贤涛要求租用地块的承租人提供租赁合同及租金支付等相关证据，承租人虽承诺配合提交，但实际却并未交付。另外，申请执行人资产管理公司已就该房产的租赁协议问题向中山市第二人民法院起诉中山市某服务有限公司，该案仍在审理过程中。
谢贤涛还了解到，上述地块由多个案外人租用并分别用于物流仓储、电子商务经营及员工宿舍：里面除了存放有几万台冰箱、洗衣机等物品外，其中的225间宿舍中还居住了400余名的农民工。谢贤涛判断，该房产不仅标的额大，标的物多，而且承租人不愿意配合清空，强制执行有可能会引起农民工的不满情绪，从而抗拒执行引发冲突。
此外，谢贤涛调查到上述租赁合同的签订时间是在房产抵押及查封之后，依法属于无效租赁合同。然而，谢贤涛思量再三，还是决定先不实施强制清空，一方面是考虑到社会不稳定因素及房产的租赁权属尚有争议，另一方面执行期限已延迟许久，法院多次公告要求实际占用人搬迁，却仍未有任何行动。
后中山二院判决驳回资产管理公司诉讼请求。鉴于该地块的现状，同时为了加快拍卖进度，谢贤涛决定对上述地块进行不交吉拍卖。经合议庭合议并报请执行局审核，谢贤涛依法对上述地块进行不交吉拍卖，并将不交吉拍卖的风险及法律后果告知申请执行人及被执行人。经过评估核价，该厂房地块估价为143314231元。
2018年11月9日，申请执行人向法院书面请求不降价，即以评估价143314231元作为起拍价及保留价在淘宝网司法拍卖平台对上述地块进行司法拍卖。由于正值年底，加上拍卖标的为不交吉拍卖，意向买受人期望降价拍卖，因此，虽报名人数很多，但均为观望状态，最终第一次拍卖因无人出价而流拍。
几经周折，顺利拍卖！
2019年1月8日，资产管理公司以有意向买家正与申请执行人协商债权转让事宜为由，先后两次向法院书面请求暂缓执行及暂缓第二次拍卖，最终，顺德法院经审核后同意暂缓执行及拍卖至2019年6月7日。
即便第二次拍卖已延迟至6月，谢贤涛的释法工作依然没有半点松懈。终于，在谢贤涛及执行团队的不懈努力下，电子商务公司自行搬离，物流公司也开始表示愿意配合相关执行工作。
后资产管理公司拟就上述地块以物抵债，但由于在限定日期内，该资产管理公司未完成总部审批手续，以物抵债申请未能提交。6月8日，顺德法院决定恢复第二次拍卖。
在此期间，谢贤涛经过多次走访及调查发现，宿舍承租人的租期将届满。经过与申请执行人多次沟通，双方协商确定了一个解决方案：承租人的租约可以交给申请执行人进行接管，标的拍卖后再将租约转交买受人接管。
6月20日，谢贤涛再次带队来到现场进行释法工作，并将中山市某服务公司的人员清退离场。
执行干警爬一层又一层的楼梯找承租人做释法工作
谢贤涛分别向各实际承租人耐心解释：在不影响拍卖及交付的情况下，他们只需要在买受人接受房产后与新房东重新协商好租赁协议，就可以继续租住。功夫不负有心人，承租人想到租期将至，自己不需要马上搬迁，纷纷表示愿意配合，由申请执行人接管厂房。
执行干警张贴执行公告
随后，该地块上线淘宝司法网拍进行第二次不交吉拍卖，起拍价为114660000元。与此同时，拍卖组积极向各方推荐该地块，耐心解答意向买家的一系列问题，尽可能的消除意向买家对该地块不交吉拍卖的担心。
谢贤涛带意向买家参观该地块，消除其对房产不交吉拍卖的担心
7月15日，该地块成功开拍，共有15人参与报名，经过76轮竞价，延时超40分钟，最终由佛山顺德某五金电器实业公司以价格2.1亿余元竞得。
虽然该地块为不交吉拍卖，但考虑到该地块标的额较大，谢贤涛仍然配合买家对该地块进行了交付及接收，最终，在承租人及400余名农民工的配合下，该地块顺利完成交接。至此，四起案件的执行工作也成功告一段落。谢贤涛以部分交吉的方式处理不交吉拍卖，不仅成功避免与承租人之间产生冲突，同时减少了执行标的额的贬损。
后记
对于本次拍卖结果，承办法官谢贤涛也十分满意：“以较高的价格成交，对被执行人的利益也是一种保护。四个抵押权案件在这种情况下，总执行到位率也超过了70%，实属不易。”
淋漓大雨阻挡不了执行法官办案的脚步
谢贤涛表示，由于拍卖标的成交价格比较高，申请执行人的抵押债权受清偿的比例也就高，同时案件执行到位率也高，因此案件执行的法律效果也就比较好；与此同时，本次拍卖充分考虑了几百名租户的影响，未产生影响社会稳定的群体性事件，也达到了比较好的社会效果。
8月1日下午，申请执行人特意委派省公司的副总经理从广州送来锦旗，申请执行人激动地说：“起拍1.1亿，成交2.1亿，溢价率达90%，我们原本以为要亏损几千万，结果高价成交，不仅没有亏损，还有盈利！真心感谢顺德法院！”申请执行人还表示，“顺德法院执行工作高效尽责，案件执行程序规范，执行措施运用专业，执行效果好，最重要的是维护了各方的合法权益！”
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