“大家不要急！请签好了调解笔录的当事人到这边签署调解协议和司法确认申请书。”
这是一起商品房预售合同纠纷系列案，涉及业主200余人，商铺270间、总面积7700余平方米，涉案标的额达1.16亿元。历时近半年，经顺德区人民法院协调多部门联动，调解结案255件，调解率达94.4%。
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困 境
资金链断裂面临破产风险
今年4月至6月，顺德法院陆续收到顺德区某商务中心的业主起诉佛山市某物业管理有限公司（以下简称物管公司）商品房预售合同纠纷系列案270件。
案件被告是顺德一家颇具影响力的房地产企业，而涉案的商务中心项目是大型家居建材综合商业城，主营家居建材市场，配套有餐饮、娱乐、商务酒店和公寓等。
该系列案涉及的是以带返租形式销售的商铺项目，原告不仅与被告签署了商品房预售合同，还与被告的关联公司签订了合作经营协议，约定原告收楼后，将商铺交由被告的关联公司进行综合运营，原告收取固定的返租收益。原告在向法院起诉的同时，申请了诉讼保全，将被告销售的公寓项目中的70余套公寓进行了查封。
法院经审理发现，物管公司自2017年1月起严重资不抵债，资金链断裂，无法按预售合同的约定履行交付房产和办理不动产权证的义务，从而引发系列纠纷。
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僵局
双方各有难处互不退让
一方面，面对物管公司的经营状况，业主们逐渐失去耐心，纷纷到法院讨说法。
另一方面，物管公司虽已找到新的投资方，但公司财务状况之复杂，令投资方也忧心忡忡。
业主
房款我们早就交了，但房产证等了两年多都没结果，到期的返租收益也没有收到！
我们与银行和承建公司已达成初步和解意向，争取尽快解除保全措施，恢复部分楼盘的销售，开展工程复建工作。但现在又被业主起诉，如果融资成本太高，我们也没办法继续投入......
投资方
对承办法官来说，案子作出判决不难，然而判决产生的连锁反应谁也无法预料。物管公司逾期办证需承担巨额违约金，投资方很可能就此撤资，物管公司将不可避免地面临破产风险，整个楼盘项目将会变成烂尾工程，届时会波及更多业主和其他债权人，为当地的社会稳定埋下隐患。
一边是不肯让步的业主
一边是没有资金的开发商
如何才能给双方一个满意的解决方案？
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破局
多部门联动，研判调解方案
法官经走访发现，涉案商务中心项目已经初具规模，前期的商铺开始投入使用，部分家居建材商陆续进驻，初步形成了汇聚人气的商圈，如妥善运营或许能够早日摆脱困境。
综合以上情况，佛山顺德法院迅速制定紧急预案，统筹协调法院内部各业务部门力量，积极争取街道办、公安、税务、住建、房管、人民调解委员会等外部单位的支持协助，公安部门密切跟踪风险防范工作；税务、住建、房管等多部门针对涉案项目开通绿色通道；人民调解委员会对双方当事人返租协议纠纷进行调解......
经过数月努力
一揽子综合调解方案也逐渐浮出水面
......
4
调解
一揽子解纷，实现多方共赢
双方意见分歧之大
要业主们接受调解谈何容易？
法官
万一企业破产了，谁帮您办理房地产权证？您购买的是商铺，不是普通住宅，即使最终能够办到房产证，如果没有一个运营商可以进行统一的招商、宣传和运营，将来怎么保证商铺的收益？商业城招不到租的时候就会变成一座死城，商铺还有什么价值？
要我们减少违约金数额也不是不可以，但前提是我们与被告的关联公司所签署的合作经营协议要进行司法确认。
业主
经法官释法明理
与多方共同努力
业主们终于透露出一丝调解的意愿
能否进行司法确认，直接关系到该系列案调解工作的开展。但是，除了内容要在可司法确认的范畴内，司法确认还必须要双方自愿确认。对此，佛山顺德法院召开法官联席会议讨论研究，经过数月反复协调沟通，最终争取到业主同意仅对已发生的拖欠租金数额进行司法确认。
由于当地人民调解委员会未曾处理过类似的案件，为确保司法确认能顺利进行，9月4日至6日，佛山顺德法院指派立案庭速裁团队的法官及书记员，对人民调解委员会主持当事人签署调解协议等进行现场指导，还对案件所关联的返租收益支付协议进行司法确认。至此，该系列案的255个案件以调解结案，业主均已收到所协议的款项。
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来源：顺德区人民法院
佛山政法微信编辑小组