“请签好了案件调解笔录的当事人按顺序前往第一审判庭签署人民调解协议和司法确认申请书。” “大家不要急！”“第一审判庭在那边！”“那边会有工作人员给你们指引的！”
9月6日一大早，顺德法院伦教法庭显得十分“热闹”。 法庭内，五个审判庭里挤满了当事人，由伦教法庭法官、立案庭诉讼服务中心法官和诉前和解中心人民调解员组成的综合调解团队正在有条不紊地组织着调解工作。
270间商铺，总面积7700余平方米，涉案标的额高达一亿一千六百多万，这起多达270件的商品房预售合同纠纷系列案，在顺德法院伦教法庭和立案庭等多部门联动下，已成功调解255件！ 剩余案件也还在陆续调解中……
资金链断裂，企业面临破产风险
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今年4月至6月期间，顺德法院陆续收到佛山市顺德区某商务中心的业主起诉佛山市某物业管理有限公司（以下简称物管公司）商品房销售合同纠纷系列案件270件。考虑到系列案的被告是顺德伦教一家颇具影响力的房地产企业，故这批系列案被分派到伦教法庭进行审理。
收案后，伦教法庭高度重视，组织主审法官联席会议认真研判案件情况。经审查，该批案件的起因是被告资金链断裂，无法按商品房预售合同的约定履行交付房产和办理不动产权证的义务，从而导致诉讼。
涉案的商务中心项目是一处位于顺德区交通要道的大型家居建材综合商业城，主营家居建材市场，配套有餐饮、娱乐、商务酒店和公寓等。涉案的270件案件是其中以带返租形式销售的商铺项目，案件原告不仅与被告签署了商品房预售合同，还与被告的关联公司签订了合作经营协议，约定原告收楼后，将商铺交由被告的关联公司进行综合运营，原告收取固定的返租收益。原告在向法院起诉的同时，申请了诉讼保全，将被告销售的公寓项目中的70余套公寓进行了查封。
（图自网络）
伦教法庭经调查，被告于2017年1月开始出现经营困难，由于工程款和银行贷款无法按时支付，承建公司停止了全部工程施工，顺德区建设房管部门锁定了被告的监管账户，并且暂停了项目房产的网上合同交易签订程序，加之银行的贷款催收，导致被告资金冻结，房地产项目的土地使用权和部分在售房产被查封，出现严重资不抵债的情况。据被告统计，到2018年底，被告共计负债数亿元。伦教法庭在调查过程中发现，当前被告已找到新的投资方，愿意投入资金盘活企业，然而由于被告积累债务过多，融资成本之高大大出乎了投资方的预料。
（图自网络）
“我们原以为投入六千万就可以盘活这个企业，接手之后才发现企业的财务状况十分复杂，现在预计投入会超过一个亿！目前我们正在与银行和承建公司进行积极谈判，已经达成了初步和解意向，争取尽快解除保全措施，恢复部分楼盘的销售和开展工程复建工作。没想到现在又被这批业主起诉了。要知道你们法院的判决针对的可不仅仅是这两百个起诉的业主，而是整个楼盘上千户业主！如果融资成本太高，我们也没办法再继续投入。”投资金方代表忧心忡忡的话语，让法官意识到，一旦新的投资方撤资，被告企业将不可避免地面临破产风险，整个楼盘项目将会变成烂尾工程，届时将会波及更多业主和其他债权人，为当地的社会稳定埋下隐患。
（图自网络）
伦教法庭承办法官经过实地走访发现，被告虽然已经陷入了严重的经营困难，但某商务中心项目已经初具规模，前期的商铺开始投入使用，部分家居建材商陆续进驻，初步形成了汇聚人气的专业商圈，如妥善运营或许能够早日摆脱困境。
（图自网络）
房款已付，业主正逐渐失去耐心
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“我们也不想闹到法院来，房款、维修资金、契税，该交的费用我们几年前就交给被告了。一直说马上就能拿到证，但是我们等了两年多，还是没有一个结果！到期的返租收益也没有收到！我们对被告已经完全失去信任了！这么简单的案件你们法院还需要处理这么久吗？请尽快给我们判决！”
面对焦躁不安的业主，法官心里明白，这个案件法律事实清楚明确，被告确实存在违约行为，从判决的角度来看，并不存在太大的法律争议。但被告逾期办证已达两年之久，根据合同的约定，被告需要承担巨额的违约金，新的投资方很可能就此撤资，导致被告企业破产，最终扩大矛盾范围，进而影响到当地的社会稳定。对法官来说，这个案子作出判决很容易，然而判决产生的连锁反应和示范效应谁也无法预料。
一边是不肯让步的业主，一边是没有资金的开发商，如何才能给双方一个满意的解决方案？
部门联动，综合研判调解方案
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面对以上形势，顺德法院伦教法庭迅速制定紧急预案，第一时间向顺德区伦教街道办综治信访维稳中心通报了案件情况和相关风险。顺德法院吴建兴副院长协调伦教法庭、民一庭、民二庭、诉讼服务中心、法警队与伦教街道办事处、伦教派出所、伦教人民调解委员会等各部门的力量，针对原告的诉请及迫切需要解决的问题共同商讨解决方案。顺德法院各业务庭针对案件情况分头行动，与双方当事人进行沟通协调，陈清利弊，从法律适用的角度，寻找合适的调解方向。
伦教街道办事处多次联系被告企业，要求其尽快解决工程款和银行欠款问题，恢复涉案项目的正常建设和销售工作，税务、住建、房管等多部门针对涉案项目开通了绿色通道，加快行政事项办理进程。伦教派出所密切进行风险稳控，针对业主多次到被告销售中心进行非理性维权的情况，告诫业主要理性维权，避免发生群体性事件。伦教人民调解委员会则对法院不适宜主动介入的原告与被告关联企业之间的诉讼外返租协议纠纷进行调解。
（图自网络）
经过长达数月的多方努力，一个一揽子式的综合调解方案也逐渐浮出水面。
多方共赢，一揽子协议解难题
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“万一企业破产了，谁去帮您办理房地产权证？您购买的是商铺，不是普通住宅，即使最终能够办到房产证，如果没有一个运营商可以进行统一的招商、宣传和运营，将来怎么保证商铺的收益？商业城招不到租的时候就会变成一座死城，买来的房子还有什么价值？”在法官耐心地解释下，原告的口气逐渐有所松动。
伦教街道办事处的工作人员也向业主解释了涉案项目的进展情况：“目前，政府的各个部门已对某商务中心的项目开通了全线绿色通道。涉案房产的土地使用权已解封，网签程序恢复正常办理，契税申报、工程报建都采用最快的处理进度优先进行处理。目前3-6座商铺已经办理了大确权（建设单位在房屋竣工后销售之前，办理房屋的初始登记的俗称），只要被告准备好办证材料，很快就能办到房产证。7-14座商铺预计在年底完成竣工验收，15、16座的公寓也开始复工建设了。”
“到期的返租租金什么时候给我们？”“被告如此没有诚信，怎么保证我们今后几年的返租收益？”“让我放弃违约金，被告有什么补偿给我们？”……针对原告的各项顾虑和诉求，法院不断组织双方进行沟通和协商。
“要我们减少违约金数额也不是不可以，但前提是我们与被告的关联公司所签署的合作经营协议要进行司法确认，否则我们不接受调解。”在多方的共同努力下，原告终于在法官面前透露了一丝调解的意愿。
眼看有了一个突破口，能否进行司法确认，直接关系到该批系列案的调解工作开展。但是，除了内容要在可司法确认的范畴内，司法确认还必须要双方自愿确认。
对此，立案庭立即召开法官联席会议，对双方初步达成的条款能否进行司法确认进行了讨论研究。
期间，立案庭法官多次与伦教法庭法官、伦教街道办事处相关领导进行沟通，并对原告代表解释了司法确认的相关规定。功夫不负有心人，经过几个月的反复协调、沟通，最终争取到业主同意仅对已发生的拖欠租金数额进行司法确认。
（图自网络）
由于伦教人民调解委员会未曾处理过类似的案件，为确保司法确认能顺利进行，9月4日至6日，立案庭指派一名法官及一名书记员前往伦教法庭，对案件所关联的150份返租收益支付协议逐份进行校对后，再通过远程司法确认程序由立案庭法官进行了司法确认，并对伦教人民调解委员会主持原告、被告及其关联公司签署调解协议等进行现场指导。同时，立案庭速裁团队的法官与书记员则火力全开，在短短两天内完成了150份司法确认文书的撰写与送达。
此外，
伦教法庭还连同诉讼服务中心、
伦教街道人民调解委员会的工作人员，
加班加点为上述案件当事人集中办理调解事项。
▲吃盒饭、熬夜已成常态
多个部门为此案加班加点
“目前已有255件案件的原告在伦教法庭法官主持下与被告达成了调解协议并已收取了协议确定的相关款项，同时与被告及其关联企业另行签订了补充协议。
“谢谢你们，这次调解不仅有效控制了我们企业破产重组的风险，还避免了更大的资金负担！”“要不是你们，我们两百多位业主都不知道该怎么办，真的非常感谢！”双方当事人手捧法院的法律文书连声道谢。
