——受疫情影响开不了业，房租该怎么算？
——能否提前结束合同，要回保证金？
受疫情影响开不了业，解除合同闹纠纷↓↓↓
一年前，黄某租赁了朱某的商铺，用来经营美术教育培训机构。
双方签订租赁合同，租赁期从2019年2月22日至2020年2月底。
今年1月24日，广州市教育局明令禁止全市校外教育培训机构开展线下培训活动。
黄某关闭了美术教育培训机构。
2月3日黄某以疫情不可抗力致合同不能履行为由，要求2月份租金按使用天数折算。
2月4日，黄某搬离房屋，并向朱某发送房屋清场视频和图片。
此后，朱某未到现场检查清场情况，并要求黄某缴纳2月份租金及物业费。
黄某一气之下将朱某诉至法院，要求2月份房租按实际使用天数4天折算缴纳，并返还房屋租赁保证金。
疫情防控特殊时期
涉房屋租赁合同纠纷多发
快速妥善化解矛盾纠纷，恢复正常生产生活↓↓↓
3月16日，广州市黄埔区人民法院法官理清案情来龙去脉，了解双方当事人的诉求：
●原来，黄某在2月4日搬离承租商铺时仅带走了自己所需物品，并未完全腾空，且黄某在商铺墙面张贴海报导致墙面受损，朱某需额外支出费用对墙面重新粉刷。
●而朱某在收到黄某的清场视频后，并未及时督促黄某清场，也有着一定的责任。
明确矛盾点后，法官对双方当事人做工作，经耐心释法明理，双方当事人同意各退一步，并达成了调解协议：黄某先行清空租赁商铺，商铺2月份房租及物业费由双方平摊，直接在商铺保证金里扣除，朱某退还黄某剩余保证金。
该起纠纷圆满化解。
疫情防控确实在一定程度上
给租赁合同的履行带来影响
租赁双方面对疫情引发的纠纷需注意以下几个问题↓↓↓
01
严格区分租赁物商业和居住用途，根据不同用途标的物在疫情期间所受影响的严重程度，采取不同的处理措施。
● 对于承租用于居住的租赁物：
租赁物除用于居住外还具有储物功能，租金减免原则上需以出租人同意为前提，除非有证据证明承租人因疫情被收治或隔离导致长时间不能使用租赁房屋。
● 对于承租用于商业经营的租赁物：
因政府采取疫情防控措施导致承租人在一定期限内无法经营或无法正常经营的，承租人因疫情导致经营困难延期交租的，出租人依据合同约定要求承租人承担逾期交租的违约责任的，不予支持；
承租人请求减免租金的，可综合考虑疫情影响的期间和程度，酌情予以支持；
承租人请求解除合同的，应当根据公平原则，结合实际情况确定。
02
承租人以疫情构成不可抗力要求免除相应违约责任需慎用。
如疫情发生后订立的合同，或在疫情发生前已构成迟延履行的，不能适用不可抗力条款主张免责。
承租人主张疫情构成不可抗力要求免除相应违约责任，还应综合考虑以下几个因素：
● 政府及有关部门采取的防控措施对合同履行产生影响的严重程度；
● 是否及时履行了通知义务，告知合同相对方合同受疫情影响的具体情况；
● 免除责任范围仅限于疫情对合同履行产生影响的范围，而不能无限扩大。最后，承租人还需对其主张承担举证责任。
本文仅供了解资讯所用，不作为正式法律意见
具体问题需根据个案情况进行分析判断
顺德普法编辑小组整理
声明：本素材来源黄埔法院，广东省高级人民法院，在此致谢
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