从车水马龙的桂和路转入大甘路，即可到达里水镇大冲社区，目之所及，这里大多是低矮的工业厂房，快餐店、百货超市、小商铺林立，货车在工业区中穿梭，既有车水马龙的热闹，也有杂乱无章的混乱，典型的村级工业园现状。
很快，这里将会焕然一新，7月10日，里水举行大冲科技生态工业园（项目一期，占地面积约350亩）拆迁启动暨指挥部开放仪式，不久的将来，这里将打造成为以“新型生物医药+高端技术制造”为主题的新型产业社区，为里水空间格局再造、产业集聚再造和高质量发展提供坚实保障。
里水大冲科技生态工业园改造项目正式开拆。
奏响里水下半年拆迁最强音
里水镇大冲社区具有交通区位优越，却是典型的城乡结合部，以废旧五金回收、废旧塑料回收加工、制鞋、金属木材加工等低端制造业为主，遥望车程10分钟外的广佛·智城，那里因三旧改造将“垃圾村”变成高楼大厦，让大冲村民感觉有点“酸”。
“想不到我们大冲也会有今天，实在太期待了！”拆迁启动当天，大冲村民梁嫦在现场观看了仪式，也参观了指挥部，她对大冲的未来充满了希望，期盼着能尽快改造完成，村里集体收益更多，村民生活更好，工作地方也更多选择。
在拆除现场，随着十台钩机发动轰鸣，奏响了里水2020年下半年拆迁最强音。里水镇大甘路骏达商贸城一侧的竹木市场1号废旧厂房正式动工拆除，标志着大冲科技生态工业园（一期）拆迁正式启动。现场气氛热烈，大家都在积极讨论着未来的发展规划和蓝图。
钩机进场拆除废旧厂房。
里水镇镇长麦满良是挂帅负责该项目的领导，他对项目的启动充满希望，他说，希望项目在动工拆迁后，能加快进度，加快投产，希望业主方积极配合，施工方加紧推进，改造项目能尽快投用。
在展厅内部，各位领导嘉宾在现场参观，展厅陈列着诸多项目信息，抬头可见“升级改造 刻不容缓”八个大字尤其显眼。展厅内部的大冲社区村级工业园改造流程中显示，大冲旧改项目采用混合开发模式，具体分为12个步骤。目前，土地整理方碧桂园已进行到第八步租约清退与围蔽拆除。通过改造，碧桂园将获得490亩协议出让的土地，另外还要混合开发483.48亩集体和配套设施用地，外加支付土地整理费用。
领导嘉宾为大冲城市更新项目指挥部剪彩。
引入市场改造主体混合连片改造
大冲工业园的工厂区紧邻广佛，交通便利，是上世纪末最早发展起来的村级工业园区，也是典型的城乡接合部，在给社区带来早期发展机遇的同时，也带来一个衍生的问题：低端工业园区占据了该社区的大量空间。
今年3月初，一则碧桂园8.3亿元中标里水大冲科技生态工业园项目的新闻备受关注。这意味着，南海首个千亩连片村改项目成功引入市场改造主体，改造面积约973.48亩，涉及大冲11个集体经济主体。在不久的将来，这里将打造成为以“新型生物医药+高端技术制造”为主题的新型产业社区。
据了解，大冲科技生态工业园项目规划面积1139亩，改造面积约973.48亩。计划改造为产业用地面积占总改造面积约38%，改造为居住用地面积占总改造面积约23%，改造为配套基础设施用地面积（教育、道路、绿地）占总改造面积约39%。
由于改造面积大，大冲科技生态工业园采用的模式是引入市场改造主体进行混合连片改造，即“国有+集体、住宅+产业、出让+租赁”三个层面的“混合”改造模式。
现场一边拆除一边喷水降尘。
“这是我经历过最复杂的一个旧改项目。”里水镇国土城建和水务局副局长郭新光已经从事“三旧”改造工作10多年了，即便如此，当看着大冲工业园从传统的村级工业园一跃成为新型产业社区，他仍然有着深深的感触。“必须要让利于民，群众利益要得到保障才能推进下去。”
“通过连片改造，突出产业主体，用高端制造业为土地增值。”郭新光说，改造前，大冲社区集体年收入1500~2000万元，改造后，大冲经联社和其它10个村民小组将获得8.3亿元货币补偿，外加竞得人代建24.2万㎡集体物业（收租30年），5年后村集体收入起步为6000万/年，租金增幅按每5年递增10%，且村民就业去向更高端，工作生活环境更优质，相比“一锤子买卖”，高端制造业能为村民带来可增长且持续性的收益。
大冲科技生态工业园改造项目，计划打造成为以“新型生物医药+高端技术制造”为主题的新型产业社区（ 白天鸟瞰图）。
首创全区村改工作模式
目前，里水共推出4个千亩连片村改项目，分别是大冲科技生态工业园、东部工业园片区改造提升项目、海南洲连片改造项目、“文头岭”片区村级工业园改造项目。改造项目其中大冲科技生态工业园进度最快，一期范围租户清退协议签订率达85%，预计第三季度开展拆迁，土地完善手续也在同步推进，计划年底供地。
里水镇村改工作以“工改工”为主要方向，以“大谋划、大拆除、大投入、大建设”为总体思路，今年，里水工作目标是清拆整理土地3700亩，新建产业载体30万平方米，综合整治村级工业园5400亩，为里水高质量发展提供坚实的空间保障。更要在3年内推动全镇103个村级工业园全面实施改造升级。可谓时间紧，任务重，这也意味着里水村改不能走寻常路。
据了解，里水村改创新性提出采用“一个项目一个专班一个园区一个方案”的工作模式。将成立村级工业园升级改造工作领导小组强化统筹，由各村（居）成立的党组织书记为组长负责全面开展工作，各挂钩办（局）积极参与重大事项研究。 拆除过程中，里水镇将采用多种土地整理和开发模式，以公有资产为引导，鼓励市场主体参与，多渠道筹集改造资金，平衡好村集体利益和市场方利益，引导村居将工业园区实行连片改造。
其中，大冲科技生态工业园项目采用“混合改造、公开引入市场改造主体、协议出让实施改造”的方式进行，在充分发动村居战场的基础上，强化公有资产引领作用，这在全区都是首创。
“里水镇3年投入共2.6亿元作为镇级奖励，镇和区奖励不冲突，这个力度也是非常大的。”郭新光说，里水计划在区级奖励的基础上设立镇级奖励金，分别对一般项目（15亩及以上、容积率1.5及以上）和示范项目进行奖励，特别对村集体愿意把土地转为国有用于工业发展的，加大奖励力度。
文/图 珠江时报记者 陈志健 通讯员 朱嘉泳