南海桂城爱车小镇处在一个特别的位置。从水系来看，其位于千灯湖与佛山水道的汇流处附近；于陆路来说，则紧邻海八路、桂丹路以及正在建设的文华北路几条主干线。水流和车流的交织，带来了发展的机遇，也留下了生活、生产、生态空间如何平衡的课题。日前，记者走访爱车小镇，了解其改造历程。
“南海区如何建设广东省城乡融合发展改革创新实验区，爱车小镇是一个非常好的案例。”南海区委农办常务副主任、区委改革办负责人丁坚表示。透过这里，可以进一步了解南海国土空间综合治理改革创新（以下简称“南海地改”）的意义。
桂城爱车小镇产业项目一期已经封顶。朱楼碧瓦背后，是长达七年的准备和繁琐复杂的土地整理工作。/佛山日报记者毛蕾摄
汽车商贸产业原地升级，首创下店上厂新模式
一片东西走势的商贸载体，几栋住宅楼，爱车小镇一期经过一年多的建设，已经初具雏形。
小镇的前身华南汽车城，是珠三角地区规模最大、品牌最集中、功能齐全的汽车交易市场。桂城街道叠北社区书记庞朝汉介绍，这里的汽车商贸产业兴起于上世纪九十年代。“刚开始只有一两家，过来租地卖车。随着海八路的扩建，来的企业越来越多，逐步形成了如今的规模。”行业自发形成的集群，为这里奠定了产业的底色。华南汽车城销售业绩最好的时候，销售额超百亿。
然而，随着千灯湖片区的进一步发展升级，华南汽车城的问题也逐步暴露出来。业态功能单一、空间布局杂乱、综合配套服务水平低、土地价值低。在寸土寸金的城市中心区，升级改造是唯一的出路。
“产业是城市的脊梁，汽车产业是稳步前进的长期性产业。所以我们选择对这里的产业形态进行原地升级，让华南汽车城变身为产城人文融合的爱车小镇。”桂城街道城市更新办主任叶嘉球表示。
时代中国投资100亿元对爱车小镇项目进行建设，并开展统一的专业化运营管理。“改造后爱车小镇的商业模式应该是全国独一无二的。”爱车小镇项目总监王海林介绍。这里将创新性采用下店上厂的模式。以新车馆为例，其分为地下一层和地上五层。负一层作为购车、接待区域；地上一、二层做新车展示；地上三层配套餐饮、休闲娱乐等商业模式；四、五层进行汽车维修保养；楼顶作为停车场。未来，消费者可以一站式逛便各类品牌，参与汽车改装、品牌发布会、汽车展会、运动赛事等各类体验。
目前，爱车小镇产业用地部分一期已经封顶，招商工作也在顺利推进，预计今年10月国庆期间正式对外亮相。产业地块二期也将在3年内完工。
创新混合开发模式，灵活运用土地改革相关政策
爱车小镇并非仅创下商业模式这一个“记录”。朱楼碧瓦背后，是长达七年的准备和繁琐复杂的土地整理工作。改革之力、创新之举加之其身，让爱车小镇成为土地改革的“集大成者”。
南海一直是土地改革的试验田：1992年，率先在全国启动农村集体土地股权制改革；2007年，率先开展“三旧”改造；2015年，被纳入全国“三块地”改革33个试点之一，开始了对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革的探索……
改革的举措在爱车小镇项目上得到实践。“这里既运用了‘三旧’改造的政策，也进行了集体土地入市。”佛山市自然资源局南海分局张小华科长介绍，在各类改革举措的叠加下，爱车小镇在全国首试“混合开发”模式，即“国有+集体”，“出让+出租”，“产业+住宅”三个层次的混合。
此前，爱车小镇地块权属非常复杂，一个地块上，既有国有土地，又有集体土地，而集体土地又分属不同的经济社，平衡各方利益、推动土地改造面临难题。凭借改革试点的优势，南海区各级政府部门大胆创新，进行政策的突破。相关工作进一步呈报到自然资源部，获得了广泛的支持；工作人员下沉到村居，展开协调工作，获得村民的信任。
“其实经过多年的工作，政府的公信力有提升，村民是很信任我们的。但是涉及到利益问题，还是需要做好平衡。”叶嘉球表示。爱车小镇通过国有用地和集体用地等面积置换的模式进一步调整了权属，赋予了村集体优先选择的权利。最终，南侧433亩土地调整为集体用地，可进行出租；北侧195亩土地为国有用地，可以出让；其中的部分用地作为道路绿化。
张小华认为，这种“混合开发”模式不仅有利于地块权属的理顺，而且可以充分运用开发商的力量，让房地产反哺实体经济。爱车小镇住宅地块的面积是65亩，产业地块面积为428亩，开发商的长期利益和短期利益可以平衡，规划更加整齐，且产业在整个片区仍占据主导地位。在建设的过程中，房地产受益资金可以导入到实体经济领域，开发商也可以链接更多资源开展招商，让大量优质的实体企业落户。
爱车小镇采用“国有+集体”“ 出让+出租”“产业+住宅”“混合开发”模式。/佛山日报记者毛蕾摄
村民和企业可以算清经济账，南海的城市和乡村面貌也进一步提升。“南海的探索，对于珠三角其他地区来说，也具有借鉴意义。”丁坚表示，城乡融合、改革创新是实验区建设的2个核心字眼，是以改革为手段解决城乡发展问题。而南海地改的意义就在于此，通过综合性改革，腾空间、优环境、调结构、专业态，让土地从碎片化向集约化高效迈进，生产、生活、生态空间更加协调。
文字|佛山日报记者毛蕾 通讯员罗慧