行走在龙高路与九江大道交汇处的九江镇临港国际产业社区，多台挖掘机开足马力，原有的老旧建筑正在被清拆，到处都是热火朝天的施工景象。
为了突破土地瓶颈，南海区以新一轮地治改革为契机，创造性通过土地整合归宗、土地置换、统筹开发，打破原来土地权属界线，实现土地连片整合。
拥有大面积连片用地空间的临港国际产业社区，创新“征租结合”的土地连片开发方式，实现了由金属材料市场到千亩产业平台的“华丽转身”。
识变求变、守中开新，临港国际产业社区未来将吸引投资超150亿元、年产值贡献可达500亿元，成为粤港澳大湾区广佛极点极具竞争力的优质制造业发展新引擎、珠江西岸先进制造业高地，为南海国土空间综合治理改革创新（以下简称“南海地改”）提供可复制、可推广的宝贵经验。
临港国际产业社区项目鸟瞰图。
敢于创新
“裁弯取直”理清土地所有权界线
从2006年起，九江镇围绕“水”做文章，借西江、北江黄金水道崛起，抢占佛山港口物流龙头地位，汽车拼装、金属材料、木材夹板、钢铁贸易、加工、配送等企业纷纷进驻，临港国际产业社区应运而生。作为九江金属材料市场，该产业社区定位为钢材贸易和加工。
随着时代发展经济效益逐步下降，加快“腾笼换鸟”，促进产业转型升级迫在眉睫。2018年，九江镇就启动临港国际产业社区的升级改造，旨在打造多行业共存、优质项目集聚的珠江西岸先进制造业高地。
然而，由于该项目土地历史所有权界线纵横交错，升级改造面临很大的困难。
临港国际产业社区项目多处区域正在进行原有老旧建筑清拆工作。
“土地整理是项目改造首先需要解决的难题，要实现连片改造，需要厘清权属问题和平衡好村民的利益关系。”九江镇副镇长刘冠勋表示，临港项目土地历史所有权界线纵横交错，分属河清社区、镇南村以及烟南村，权属涉及24个经济社。同时，建筑物大部分为标准较低的厂房，属于私人物业，且无合法报建手续，土地整理难度相当大。
天下难事必作于易，天下大事必作于细。2018年起，刘冠勋就带领团队从细节入手，深入相关的村居、经济社调研，充分了解村民改造意愿，协调重新划分土地所有权界线。“任何一项工作要注重因地制宜，我们整个团队都是在不断学习、不断尝试，摸索出一条适合九江的路子。”刘冠勋说。
经过协商，团队最后确定该项目中集体经济组织的土地所有权界线以规划道路为界“裁弯取直”，重新调整所有权界线，将24个村民小组的土地所有权，整合为4个所有权。
至此，项目土地整理开发、升级改造迈出了关键的一步。
双轮驱动
“征租结合”连片混合开发
土地所有权界线厘清了，接下来考虑的是如何推进改造。
九江镇的做法是借力南海区各奖励政策，增强地改的动力和积极性，以“政策+市场”双轮驱动园区开发建设。
临港国际产业社区采用“征租结合、连片开发、区镇联动”“征7租3”的开发模式。土地整理的目标为征收临港项目范围约70%，约有2606亩的连片集体建设土地，余下30%的土地纳入合作开发（租赁），由区、镇公资联动，共同成立项目公司进行运营管理。
“对30%的土地进行区域整合、合作开发租赁，更有利于整个片区集约开发，满足更多投资方的需求，在招商引资方面会更加灵活，村民的利益也能得到保障。”刘冠勋介绍，这不是简单的租用，而是运用南海集体经营性建设用地入市制度，让土地进入集体土地整备中心。
同时，得益于土地储备专项债券的发行，先借后还，且利息低，项目的资金运作有了强有力的保障。
政策有支持，村民愿意改。在农村土地征收制度、集体经营性建设用地入市制度以及农村集体建设用地片区综合整治的指导意见等政策支持下，“政策+市场”双轮驱动，临港国际产业社区项目整理势如破竹。
截至目前，临港国际产业社区已基本完成3807亩的土地整理工作，其中，征收土地面积约2730亩，合作开发面积约1077亩。此外，该项目也在同步进行招商。临港国际产业社区项内基本落实的投资项目共11个，涉及计划投资总额约33.36亿元，土地需求共约537.64亩。
4月28日，九江临港国际产业社区154亩村改项目开拆。珠江时报全媒体记者何万里摄
打造“极核引擎”
建出一片先进产业集聚群
临港国际产业社区整理开发被寄予厚望。
项目开展以来，九江加快实施临港国际产业社区土地连片整理项目的滚动开发，着力破解重点平台建设的瓶颈问题，致力将其打造成为引领九江产业腾飞的“极核引擎”。
临港国际产业社区清拆工作与招商工作同步进行，目前已基本敲定美国联合矿产耐火新材料、MDPC新型复合材料、澳舒健医疗家具等11个项目落户，计划投资总额约33.36亿元。另有重点在谈项目8个，计划投资总额约29.9亿元，涉及新材料、无纺布、汽车零部件制造业、食品饮料等多个行业。
下阶段，九江将加速建（构）筑物的拆迁补偿工作；对临港国际产业社区合作区域的土地进行集体建设用地入市，保留部分有价值的建筑物进行微改造，对建筑形态较差的区域进行整体连片升级改造。
土地权属复杂、改造路径单一、成本高、各方利益难以平衡等问题一个个迎刃而解，临港国际产业社区项目是南海高质量发展的一次探索，也为南海国土空间综合治理改革创新提供可复制、可推广的宝贵经验。
未来，临港国际产业社区将有望吸引投资超150亿元、年产值贡献可达500亿元，成为粤港澳大湾区广佛极点极具竞争力的优质制造业发展新引擎、珠江西岸先进制造业高地。
文/图 珠江时报全媒体记者 郑慧苗 通讯员 罗慧