千灯湖楼盘最高单价已攀升至每平方米7万元以上，但作为千灯湖核心区域内的人气名盘丽雅苑，二手价却在2万元/平方米左右。地段相同，售价为何差别这么大？最根本的原因就是丽雅苑楼盘已走向老龄化，楼龄近20年。

按照最近南海宅地拍卖市场走势，桂城楼面地价已超2万元/平方米。像丽雅苑这种近20年楼龄的住房，二手房价仅相当于楼面地价；而像百合村、玉兰村等30多年楼龄的住宅，售价万元出头，仅为楼面地价的一半。由此可见，楼龄就是房产价值的“杀猪刀”。

根据房产价值规律，楼龄越新，价值越高，反之价值越低。一般楼龄5年内价值最高，甚至高于同期新房。再以千灯湖片区为例，佳兆业滨江一号二手房成交价在4万元/平方米左右，而时代爱车小镇新房售价约3万元/平方米，二手房价高于一手房价。楼龄6~10年，房产价值相对稳定；楼龄11~15年，房产价值开始贬值，但不太明显；楼龄15~20年，房产价值衰减加快；之后楼龄越长，房产价值贬值速度就越快。

但不同类型的房产，随着楼龄增加，贬值幅度会有所不同。高端楼盘20年内贬值都不太明显，如中海万锦豪园、中海千灯湖一号；档次越低的楼盘，楼龄增加对房产贬值的作用就越明显，有的不到10年就开始明显贬值。

实际上，在佛山核心区，整体上房产价值无论新旧，过去二十年都是向上走，不同的是楼龄越新，升幅越大，反之升幅就越少。这是由房产的地段价值、城市价值决定的。越是核心地段，就越能掩盖房产价值因楼龄带来的贬值幅度。

不少佛山家庭拥有不只一套房产，有的自住，有的闲置，有的出租，有的留给子女。但随着时间推移，特别是超过15年、20年的物业，将会越来越贬值（不考虑地段增值因素）。如何才能让房产保值增值呢？

根据房产楼龄与价值变化规律，想让房产保值增值，最好要保持房产楼龄在15年、20年内，即到了一定阶段就要换房，保持住房的最佳楼龄。如果是自住，无论房产价值增减似乎影响不大。但房产还有一个功能，就是抵押融资。如果是超过30年楼龄的住房，融资功能就会大打折扣。

来源丨佛山日报

文丨梁瑞卓

编辑丨周师伢