中国城市发展迎来了里程碑时刻。

最近，《城市更新“十五五”规划》正式落地，这不是某座城市的探索试点，不是某个部门的指导意见，而是我国第一部国家级城市更新专项规划，是未来五年城市“微整形”的官方指南。

回望过去几十年，中国城镇化走了一条“摊大饼”的路子：征地、拆迁、盖楼，城市像摊开的煎饼，一圈圈向外扩张。简单、粗放，那是城镇化的上半场。

这一次，国家把调子定得很明确：不搞大拆大建，而是围着“好房子、好小区、好社区、好城区”做文章。

这四个“好”，层层递进，彰显城市更新更走心。

佛山岭南新天地。

多地“住建局”改名“住更局”

要理解这一轮城市更新规划出台的背景，首先绕不开一个词——房地产。

随着高歌猛进的房地产“黄金时代”一去不复返，城市更新进入了新阶段。

近年来，全国不少地方的住房和城乡建设局，悄悄摘下“建设”二字，换上了“住房和城市更新局”（简称“住更局”）的牌子。

比如，早在2024年，湖北省启动了住建部门机构改革，短短一个月内，全省17个市（州）及省直辖县的住房和城乡建设局集体更名为住房和城市更新局，成为全国首个实现“住更局”省域全覆盖的省份。

武汉市住房和城市更新局。

除了直接更名，还有一些城市选择“另起炉灶”。比如沈阳市，就在多个行政区设立独立的“城市更新局”。

从“住建”到“住更”，这不只是换了个招牌，也绝非“换汤不换药”，而是宣告了一个时代的结束。

当前，我国城市发展正从大规模增量扩张转向以存量提质增效为主的新阶段。

过去，开发商大干快上，通过大拆大建，推动城市化率快速跃升。如今，更讲究“绣花功夫”，对城市进行微改造、精提升。

带来超十万亿元级投资机遇

伴随机构调整步伐，《城市更新“十五五”规划》也应势而生。这像是一份为城市量身定制的“手术方案”，其中有一条很清晰的底线：先体检，后更新。

这份规划通读下来，既有分量，也有温度。它明确了10项主要指标和23项重点任务，比如新改造11.5万个老旧小区，建设改造77万公里地下管网，很多都与老百姓的生活息息相关。

老旧小区。

“十五五”期间，国家将推进一批民生工程、发展工程和安全工程。尤其在民生方面，核心是建设“好房子”，持续改造城镇老旧小区，加快形成完整社区，让城市公共服务更有质感。

为了盘活存量资源，自然资源部还推出一个“五年过渡期”政策。旧厂房、老楼想转型做文创、搞养老？五年内不用调地价、换地契，这无异于给想干事的社会资本吃下一颗“定心丸”。

南海丝厂66文创园。

城市更新，如此庞大的工程，资金从哪里来？尤其是在经济承压、地方财政吃紧的当下，这个问题尤为现实。这次规划也给出了清晰的资金“路线图”。

国家是真金白银在投入，2026年将安排中央预算内投资城市更新专项资金970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目。同时，在“两重”建设中安排超长期特别国债资金1600亿元，支持城市燃气、排水、供水、供热等地下管网建设改造。

但更关键的是，政策鼓励“谁受益、谁出资”。这意味着，未来的城市更新将是政府出启动资金、社会资本搞运营、居民共担的“众筹模式”。

城市更新将全面激活相关产业链，带来长期投资机遇。中国城市规划学会副理事长张文忠指出，“十五五”期间城市更新市场容量预计会超过15万亿元。

城市更新不套“万能公式”

顶层设计之下，是各地生动的实践。这一轮城市更新不搞“一刀切”，也不套“万能公式”，多了一份因地制宜的体贴。

以往的城市更新多是政府主导、房企拆迁，老百姓往往成了旁观者。而在广州花都区，出现了一种新的可能。以花都“集群街2号”项目为例，这是一栋老旧危房，按照老套路，要么等拆迁，要么由政府兜底维修，但这里探索出了第三条路径：居民自筹资金、自主更新。效果出人意料，政府支出少了60%，房价涨了1.6倍。

再看制造业重镇佛山。这里的土地开发强度已经很高了，唯有靠城市更新“杀出一条血路”。最近，南海大沥搞了个大动作，把低矮破旧的沙溪工业城拆了，推动“集转国”，硬是挤出了高容积率的产业空间。

清晖园。

老旧街区升级改造，也是城市更新的“重头戏”。顺德近期启动了“探雅清晖”项目，不再把清晖园当成一个孤零零的景点，而是把周边25万平方米的老城区规划成“风、雅、颂”三条脉络。特别是宝华巷、名扬里等老街巷微改造，没有把原住民赶走，反而引进了非遗工坊、主理人品牌和夜游经济。

总的来看，《城市更新“十五五”规划》落地后，中国城市发展进入了新阶段。往后评价一座城市好不好，不再看它摩天大楼有多高，而是看它能不能装得下人们心里想要的美好生活。

知政主笔|记者梁建荣